Die Beziehung zwischen Raumplanung und Eigentum hat theoretische und rechtliche Aspekte, die für diese Untersuchung wichtige Hintergründe darstellen. Eigentum besteht aus einer Bündelung von Rechten (Hengstermann/Skala 2023: 593), jedoch herrscht eine Ambivalenz zwischen Planung und Eigentum (Blomley 2017: 352; Davy 2020: 41). In Art. 14 GG

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 100‑1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2478) geändert worden ist.

Eigentum setzt aktiv gesellschaftliche Verhältnisse in Bewegung. Beispielsweise bestimmt der Wohnort darüber, wer zu unseren Netzwerkkontakten gehört oder welche Schule die Kinder besuchen. Die Forschung zu Wohnortentscheidungen von Familien belegt die Komplexität der Überlegungen zum Eigenheim und zum Standort (Danielzyk/Dittrich-Wesbuer/Osterhage et al. 2012). Eigentum ist daher sowohl materiell als auch figurativ zu betrachten: ein Mittel zur Anhäufung von Reichtum sowie gleichzeitig ein Ort der Zugehörigkeit und Identität (Bonds 2019: 575–576). Folglich wird Eigentum nicht als eine feste Entität oder ‚Sache‘ verstanden, sondern als eine Reihe von Beziehungen, die diskursiv und materiell durch alltägliche Machtverhältnisse konstituiert werden (Bonds 2019: 576). Es ist mehr als eine Rechtsbeziehung zwischen einer Person und einer Sache, sondern ein komplexes Verhältnis zwischen Personen und Institutionen (Hengstermann 2019: 30).

In diesem Beitrag wird angenommen, dass Raumplanung und gesellschaftliche Institutionen Eigentum fundamental mitgestalten und Eigentum als eine soziale Institution zu betrachten ist (Safransky 2017: 1085). Haila (2017: 505) stellt fest, dass immer gefragt werden muss, was eine Eigentumskultur produziert, um die wirtschaftlichen und kulturellen Aspekte von Eigentum zu verstehen. Demnach spielen in Deutschland Eigentümerinnen und Eigentümer, Ratsmitglieder in Städten und Gemeinden sowie Ortsbürgermeisterinnen und -bürgermeister jeweils eine wesentliche Rolle bei der Produktion und Re-Produktion von Baulücken: ein Verhältnis – eine Beziehung – die selten schlicht zu ‚aktivieren‘ ist.

So haben private Akteure und öffentliche Entscheidungsträger ein Modell mitgetragen, das heute einen Teil der Kontrolle über die Zukunft von Orten den privaten Eigentümerinnen und Eigentümern überlässt und so zur gesellschaftlichen Spaltung beiträgt. Zum Beispiel bestehen in den meisten westlichen Ländern etablierte Rechte auf Partizipation im Planungsprozess und die Möglichkeit, Stellung zu geplanten Bauvorhaben zu beziehen. Jedoch liegt der Fokus in der Forschung und Praxis auf den „Gegenstimmen“ im Zusammenhang mit konkreten Vorhaben (Ellis 2004: 1566). Grundsätzlich stellt sich dann die Frage, welche Forderungen die Einwohnerinnen und Einwohner (EW) eines Ortes zum Thema Baulücken äußern, bei denen kein Vorhaben geplant ist. Diese Frage wird nur ansatzweise durch lokale Beteiligungsprozesse (auch meistens für konkrete Konzepte oder Pläne) angegangen, aber selten wissenschaftlich. In der Regel handelt die Raumplanung „eigentumsblind“ (Schmidt/Vollmer 2012: 30), obwohl Personen mit Grundstückseigentum für den Erfolg oder Misserfolg von Maßnahmen mitverantwortlich sind.

Das Thema Innenentwicklung umfasst sowohl Ziele der Wiedernutzung von Räumen im Innenbereich als auch die Bebauung von noch nicht entwickelten Grundstücken im Innenbereich eines Ortes (Reiß-Schmidt 2018: 995). Innenentwicklung erfolgt durch drei wesentliche Formen: durch die Bebauung einzelner Restgrundstücke oder Baulücken in bestehenden Siedlungen, durch eine intensivere Nutzung der Bebauung (z. B. Aufstockungen) oder durch die Umnutzung von Brach- und Konversionsflächen (Faller 2023: 7).

International wird in der Forschung über Innenentwicklung auf urbane Räume fokussiert, von postindustriellen Städten im Sinne von brownfield redevelopment (Brachflächen) (de Sousa 2002; Glumac/Decoville 2020) bis hin zu Großstädten mit Druck im urbanen Wohnungsmarkt (Elkind/Galante/Decker et al. 2017). In Deutschland wurde die Innenentwicklung bisher überwiegend als „(groß)städtische Strategie“ zur flächenschonenden Siedlungsentwicklung diskutiert (Schiller/Blum/Oertel 2018: 469). Während die Innenentwicklung nach wie vor eine hohe planerische und ökologische Priorität genießt, wird heute zum Teil nuancierter darüber diskutiert, wie verschiedene globale und lokale Entwicklungen wie der Klimawandel oder Gentrifizierung lokale Vorstellungen von Innenentwicklung in städtischen und ländlichen Räumen prägen. „Über den klimatischen Wert kleinräumiger innerstädtischer Freiräume“ oder den Eigenwert der Natur, so Faller (2023:18), hat vor einigen Jahrzehnten „kaum jemand“ nachgedacht. Einen wichtigen Beitrag leistet dementsprechend die „doppelte Innenentwicklung“ mit dem Ziel, „Flächenreserven baulich sinnvoll zu nutzen, gleichzeitig aber auch die Freiraumversorgung und -nutzbarkeit zu erhalten und die innerstädtischen Freiflächen zu entwickeln“ (Böhm/Böhme/Bunzel et al. 2016: 15). Restgrundstücke, Baulücken und Brachflächen haben auch einen zunehmenden Stellenwert als Lebensraum für urbane Biodiversität. Gandy (2022: 96)

Übersetzung der Autorinnen.

Grünflächen werden in Diskussionen zur Innenentwicklung insbesondere im Rahmen des künftigen Ziels der Bundesregierung „Flächenkreislaufwirtschaft bis 2050“ thematisiert (Bundesregierung 2021: 270–273). Die Renaturierung wird in diesem Sinne ein wichtiges Instrument sein. Was fehlt, ist „eine inhaltliche Orientierung seitens der Politik, wie das Flächenpotenzial aus einer multidimensionalen Perspektive einzuschätzen ist“

Übersetzung der Autorinnen.

Generell befasst sich die empirische Forschung zur Innenentwicklung mit quantitativen Erfassungen von Potenzialen, Marktverfügbarkeit oder Entwicklungen im Laufe der Zeit (Schiller/Blum/Oertel 2018; Eichhorn/Siedentop 2022; Ehrhardt/Behnisch/Jehling et al. 2023), die überwiegend auf GIS-gestützten Analysen basieren, mit quantitativen Umfragen in Kommunen (Eichhorn/Adam/Schürholt et al. 2024) oder mit qualitativen Untersuchungen von Maßnahmen, Sensibilisierungsprozessen oder Fallstudien (Ritzinger 2016; Ritzinger 2018; Dettweiler/Linke 2022). Wichtig sind auch Studien zu Einfamilienhaussiedlungen wie der Beitrag Berndgen-Kaiser, Köhler, Lorbek et al. (2020), in der 1549 schrumpfende Kommunen mit mehr als 10.000 Einwohnerinnen/Einwohner zu Landmanagementstrategien und dem Einfamilienhausbestand online befragt wurden. In dieser Studie nahmen 28 kleinere Gemeinden an Fallstudien teil, jedoch nur zwei in Bayern und keine aus der Region Westmittelfranken.

Studien zu den verschiedenen beteiligten Akteuren (insbesondere Eigentümer) in der Innenentwicklung in kleinen ländlichen Gemeinden sind selten, obwohl Privatpersonen im Durchschnitt einen erheblich höheren Anteil des Baulandpotenzials in kleinen und ländlichen Gemeinden besitzen als in Großstädten (Blum/Atci/Roscher et al. 2022: 64). Als Teil der Forschung für die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme und ein nachhaltiges Flächenmanagement (REFINA) wurden Baulückenbesitzer in drei Modellkommunen vor circa 15 Jahren schriftlich zu Innenentwicklungspotenzialen befragt (Müller-Herbers/Molder/Baader 2011). Die Gründe, warum Baulücken nicht für eine Bebauung genutzt oder verkauft wurden, lagen zum überwiegenden Teil in der Bevorratung für die Nachkommen, der Nutzung als Kapitalanlage und der Gartennutzung. Bei etwa einem Viertel bestand die Bereitschaft, die Grundstücke zu verkaufen (Müller-Herbers/Molder/Baader 2011: 127). Etwas später untersuchte Ritzinger (2016) die Innenentwicklung in ländlichen Räumen am Beispiel des Bayerischen Dorfentwicklungsprogramms anhand von Fallstudien. Sie erforschte die Ansatzpunkte im Dorferneuerungsprozess, weshalb Akteure in Richtung einer Reduzierung der Flächeninanspruchnahme steuern. Die eigenen Motive der Akteure und die Akteurkonstellation spielen eine bedeutende Rolle für deren Entscheidungsfindung. „Die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme ist kein Ziel, das per se von Akteuren verfolgt wird, sondern unterliegt häufig den vielfältigen anderen Nutzungsinteressen an Grund und Boden“ (Ritzinger 2016: 187). Danach haben Eichhorn, Ehrhardt, Münter et al. (2024) untersucht, wie die Akteure, die am Flächenverbrauch beteiligt sind, auch zu Pfadabhängigkeiten in der Siedlungsentwicklung beitragen. Festzuhalten aus der Literatur zur Innenentwicklung in kleinen Gemeinden ist, dass es unverzichtbar sei, kleinere Kommunen bei ihren Bemühungen um eine stärkere innerstädtische Entwicklung zu unterstützen (Eichhorn/Siedentop 2022: 654).

Gerade in kleinen ländlichen Gemeinden ist die Trennung zwischen Baulücke und Leerstand oft unscharf (z. B. Grundstück mit einer zerfallenen Scheune), und im Sinne der Innenentwicklung werden sie unter dem Stichwort Nachverdichtungspotenzial oft strategisch zusammengedacht. Andere Möglichkeiten der Nachverdichtung wie eine Aufstockung, die eher zur großstädtischen Strategie zählt, spielen im Dorf selten eine Rolle. Die Forschung zum Leerstand in der Stadtentwicklung umfasst zunehmend Aspekte, die weit über Leerstandserfassungen hinausgehen. Die „alleinige Abgrenzung“ des Begriffs „Wohnungsleerstand“ unter der Voraussetzung, dass ein Gebäude oder eine Einheit des Gebäudes nicht zu Wohnzwecken in Gebrauch steht, ist in der Praxis nicht ausreichend (Schmidt/Vollmer 2017: 16). Moroni, de Franco und Bellè (2020) setzen sich mit den unterschiedlichen Arten von Leerstand kritisch auseinander, beispielsweise wenn ein Gebäude nur leer steht, seit Längerem leer steht oder sogar verfällt. Sie schreiben: „Wir sind der Meinung, dass es notwendig ist, das Thema mit mehr kritischer Reflexion […] neu zu betrachten und einige notwendige Unterscheidungen zu treffen: insbesondere zwischen Situationen und Aspekten, die sich auf öffentliche Gebäude beziehen, und Situationen und Aspekten, die sich auf private Gebäude beziehen; und innerhalb der letzteren Kategorie zwischen völlig natürlichen und legitimen Situationen und wirklich problematischen Situationen“ (Moroni/de Franco/Bellè 2020: 1299

Übersetzung der Autorinnen.

Ob Baulücken und Leerstand als Innenentwicklungspotenziale verfügbar sind, hängt an den einzelnen Motivationen der Eigentümerinnen und Eigentümer (Reiß-Schmidt 2018: 998). Kötter (2018: 87) stellt fest, die Innenentwicklung sei kein „Selbstläufer“: „Vor allem mangelt es an der Bebauung oder Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer aus vielfältigen persönlichen und ökonomischen Gründen.“ Sogar wenn Grundstücke im Wert steigen, verfolgen manche Eigentümerinnen und Eigentümer nicht ökonomische Ziele (Hengstermann/Skala 2023: 592). Auch im Bereich Landmanagement werden soziale versus ökonomische Wertesysteme behandelt (de Vries/Voß 2018: 388–389).

Oft wird anekdotisch über ‚Enkelgrundstücke‘ und andere Gründe für die Beibehaltung von Grundstücken spekuliert. Möglich ist auch, dass eine erste Phase der Baulückenaktivierung einige Erfolge bringt, bis überwiegend schwierige oder komplexe Baupotenziale übrigbleiben. Da die Daten zu einzelnen Privatpersonen mit Baulückeneigentum nicht für die Öffentlichkeit verfügbar sind, ist die Mitwirkung von kommunalen Akteuren nötig für eine Erforschung der Gründe. Insbesondere kleinere Gemeinden in ländlichen Räumen besitzen oft nicht die personellen Ressourcen, um die genauen Motivationen dieser Eigentümerinnen und Eigentümer zu erfassen. Doch genau dort liegt das Problem des Flächenverbrauchs und der Anteil des Baulandpotenzials von Privatpersonen ist besonders groß.

Der hier angewandte Forschungsansatz befasst sich mit dem Verhalten einzelner Akteure, auch wenn sie für Institutionen handeln. Nach Werlen (2008: 283) können Personen im Namen eines Kollektivs handeln, am Ende handeln „jedoch nur Einzelne“. Der Einfluss von Raumplanerinnen und Raumplaner auf die Stadt ist seit Jahrzehnten ein Forschungsgegenstand, vom Berufsbild der Raumplanerinnen und Raumplanern (Alonso 1963), bis zu akteurorientierten Forschungsansätzen in der Planung (Diller 2013). So können die relevanten ‚Co-Produzenten‘ von Baulücken als Dreieck gesehen werden: Eigentümerinnen und Eigentümer, Gemeinderätinnen und Gemeinderäte sowie Bürgermeisterinnen und Bürgermeister.

Die Studie kombiniert qualitative (Ortsbegehungen und Leitfadeninterviews) und quantitative (anonyme schriftliche und Online-Umfragen) humangeographische Forschungsmethoden. Diese Kombination an Methoden ist bisher ungewöhnlich in der Forschung zur Innenentwicklung, die tendenziell eher rein qualitativ oder rein quantitativ bzw. GIS-basiert vorgeht. Konzeptionelle Überlegungen für qualitative räumliche Vergleiche wurden beachtet (vgl. Vogelpohl 2013: 71), um nicht offensichtliche Aspekte zu erkennen und die Generalisierbarkeit zu verbessern. Die Kommunen wurden aktiv durch Ortsbegehungen am Anfang der Studie sowie bei der operativen Durchführung der Befragung der Eigentümerinnen und Eigentümer in die Studie einbezogen. Für die Studie wurde zusätzlich ein Forschungsbeirat gegründet, der aus Expertinnen und Experten aus der Praxis der Regionalplanung und ländlichen Entwicklung in Mittelfranken bestand.

Schwerpunkt der Untersuchung sollten Baulücken und Innenentwicklung in kleinen ländlichen Gemeinden bilden, da hier der Beitrag zum Flächenverbrauch besonders hoch ist. Als Kriterien für die Auswahl der Untersuchungsorte zählten die Größe (unter 5000 EW), die städtebauliche Mischung, das Vorhandensein eines Vitalitätschecks

https://www.flaechensparoffensive.bayern/werkzeuge/vitalitaets-check/ (20.12.2024).

Zwischen Mai und Juni 2021 fanden Ortsbegehungen in den Untersuchungsorten unter Begleitung der Bürgermeister statt. Wichtige Aspekte und städtebauliche Hintergrundinformationen wurden dabei angesprochen und bei der Entwicklung der Befragung berücksichtigt. Die Begehungen begründeten zusammen mit Informationen von den jeweiligen Bauverwaltungen die Einteilung der Ortsteile in städtebauliche Gebietstypen oder ‚Codes‘. Vier räumliche Codes für unterschiedliche Siedlungskategorien wurden in jedem Studienort festgelegt: i. Altstadt/Ortskern; ii. Nachkriegssiedlung der 1950er- bis 1970er-Jahre; iii. Siedlung der 1980er-/1990er-Jahre; iv. Neubausiedlung nach 2000 (vgl. Abbildungen 1, 2 und 3). Anhand der Codes war es möglich, Eigentümerinnen und Eigentümer zwar anonym zu befragen und dennoch die Antworten aus den verschiedenen städtebaulichen Siedlungstypen zu vergleichen. Ein Ortskern konnte beispielsweise mit einer Neubausiedlung desselben Orts oder mit dem Ortskern der anderen Orte verglichen werden. Strukturell wurden Ortsteile ausgesucht, die eher typische Eigentümerverhältnisse in kleinen Gemeinden aufweisen: überwiegend Privatpersonen mit Grundstücks- oder Wohnraumeigentum oder Kleinbetriebe, keine großen industriellen Grundstücke und eine durchschnittliche Verteilung von Baulücken.

Um Baulücken und die Innenentwicklung aus der Perspektive verschiedener Akteure, die gemeinsam die Ortsentwicklung beeinflussen, zu verstehen, wurden die unterschiedlichen ‚Co-Produzenten‘ der Baulücken (private Eigentümerinnen und Eigentümer, Gemeinderätinnen und Gemeinderäte, die drei Ortsbürgermeister) befragt und interviewt. Zwei anonyme Umfragen wurden vorbereitet, mit dem Forschungsbeirat abgestimmt und durch Pretests verbessert: eine schriftliche Umfrage der Privatpersonen mit Eigentum in den vier Codes (Gebietstypen) in den drei Orten und eine Online-Umfrage für die Gemeinderatsmitglieder der jeweiligen Orte. Die schriftliche Eigentümerumfrage bestand überwiegend aus geschlossenen Fragen, zum Teil mit offenen Nachfragen. Die Fragen umfassten die Einstellungen zum Eigentum, zur Siedlungsentwicklung sowie die Bedürfnisse und Pläne für die eigene Immobilie. In der Umfrage wurde der Begriff „Baulücke“ im Sinne der Neutralität nicht verwendet. Die Online-Umfrage bei Gemeinderätinnen und Gemeinderäten sowie den drei Bürgermeistern enthielt einige der Fragen aus der Eigentümerumfrage, um Vergleiche zu ermöglichen, aber unterschied sich auch durch Fragen zu ihrer Rolle im Gemeinderat.

Die Umfrage an die Eigentümerinnen und Eigentümer wurde postalisch versandt, während die Gemeinderatsmitglieder ihre Umfrage per Mail (mit Link zur Umfrage) erhielten. In Vorbereitung für den Versand wurde ein Hinweis auf die kommende Umfrage im Gemeindeblatt veröffentlicht. Der Versand selbst erfolgte zwischen November 2021 und Februar 2022 in Kooperation mit den Gemeindeverwaltungen und direkt an die Eigentümeradressen. Jeder Brief beinhaltete ein Anschreiben vom Forschungsteam und Bürgermeister, den Fragebogen sowie einen Umschlag für den kostenlosen Rückversand an das Forschungsteam.

Die schriftliche Umfrage ging an 418 Eigentümerinnen und Eigentümer in Wolframs-Eschenbach, 434 in Neusitz und 565 in Uehlfeld (vgl. Tabelle 2). Die Rücklaufquote der schriftlichen Umfrage lag zwischen 39 % und 45 % in den Orten.

Die Teilnehmenden hatten überwiegend ihren ersten Wohnsitz im Ort (82,1 %). Diese Zahl war in den neueren Siedlungen höher als im Altort. Hingegen haben im Altort (Code 1) in Wolframs-Eschenbach sieben von 49 Teilnehmenden angegeben, dass sie noch nie in dem Ort gelebt haben.

Die Online-Umfrage der Gemeinderätinnen und Gemeinderäte resultierte in einem Rücklauf von 43 von 47 verschickten Fragebögen. Die teilnehmenden Ratsmitglieder waren meistens (95 %) auch im Besitz von Immobilien in ihrer Gemeinde.

Die Befragung der Gemeinderätinnen und Gemeinderäte sowie der Bürgermeister zeigte, dass ein reger Austausch zur Verfügbarkeit von Immobilien und zur Nutzung von Baulücken stattfindet. Ein hoher Anteil in den Gemeinderäten (72 %) stand in Kontakt mit Eigentümerinnen und Eigentümern von Baulücken. Die Ortsbegehungen, Befragungen und Interviews belegten die zentrale informelle und kommunikative Rolle der Bürgermeister und Gemeinderatsmitglieder in Sachen Immobilien.

Thematisiert wurde in der schriftlichen Umfrage, inwiefern Eigentümerinnen und Eigentümer die Baulücken in ihrer Umgebung wahrnehmen und Meinungen zu ihrer Nutzung haben. Ihre Antworten zeigen, dass sie unbebaute Grundstücke wahrnehmen: Fast die Hälfte (47 %) hat angegeben, dass sie ein unbebautes Grundstück in ihrer Nachbarschaft haben. Nur 13 % waren sich nicht sicher, ob es eine Baulücke in ihrer Nachbarschaft gibt. Die Wahrnehmung von Leerstand in ihrer Nachbarschaft war weniger klar: 33 % der Befragten wussten dazu nichts.

Zur Nutzung der Baulücken in ihrer Nachbarschaft wurden die Befragten aufgefordert, ihre Meinungen zu äußern, was mit der Baulücke passieren solle. Ihre Antworten wurden in Kategorien mit beispielhaften Zitaten erfasst (vgl. Tabelle 3). Von 171 Aussagen (Mehrfachantworten möglich) zu dieser offenen Frage sprachen sich 107 Aussagen für eine Bebauung des Grundstücks aus, während 44 für den Erhalt der bestehenden Nutzung plädierten. Ferner haben 12 Personen kommentiert, dass es sie nichts angehe und sechs schrieben, dass es ihnen egal sei. Aus einigen Kommentaren zeigte sich die klare Bevorzugung der Bebauung von Baulücken anstatt der Ausweisung weiterer Neubaugebiete, wie beispielsweise: „Sollten bebaut werden! Nicht gleich wieder Baugebiete erschließen!“ oder „Grundstücke bebauen, bevor immer neue Neubaugebiete erschlossen werden.“

Ein wesentliches Ziel bei der schriftlichen Umfrage war es, Auskunft zu den Baulücken von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst zu erhalten, ohne bestimmten Anlass oder Planungsvorhaben. 43 von 571 in den drei Orten gaben an, dass sie selbst ein unbebautes Grundstück besäßen. Eine zentrale Frage erfasste die zukünftigen Pläne für die Baulücke (vgl. Abbildung 4). Am häufigsten werden die Grundstücke für die Nachkommen freigehalten (22 Antworten), eine Bestätigung der häufig anekdotisch von den Bürgermeistern erwähnten Enkelgrundstücke. Sehr häufig wurde auch die Nutzung als Blühwiese (18 Antworten) oder Garten (16 Antworten) genannt.

Einige Baulücken (17 Antworten) werden laut der Umfrage entweder „in Kürze“ oder „längerfristig“ bebaut. Es gab sieben Angaben, dass die Baulücke unter „Bauzwang“ stehe (eine Verpflichtung in manchen Neubausiedlungen, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu bauen). Es gab überraschend wenige Angaben, dass die eigene Baulücke als Kapitalanlage (9 Antworten) oder als Abstand zu den Nachbarhäusern (8 Antworten) genutzt werde. Neun Personen im Besitz einer Baulücke waren unentschlossen über ihre Pläne. Nur eine Person im Besitz einer Baulücke wollte aktiv verkaufen.

In den Untersuchungsorten standen die Bürgermeister und Gemeinderätinnen und -räte oft im Austausch mit Eigentümerinnen und Eigentümern, mit und ohne Baulücke. Die Gemeindevertreter wurden in der Umfrage gefragt, welche Gründe für die Beibehaltung der Baulücke sie von den diesen gehört hatten. Ihre Eindrücke mögen anekdotisch und nicht umfassend sein, aber belegen ebenfalls die Prävalenz der ‚Enkelgrundstücke‘ (diese Antwort wurde von den Ratsmitgliedern am häufigsten genannt). Überraschend wenig wurden Garten oder Grünflächennutzungen bei diesen Gesprächen erwähnt. Möglich ist, dass die Besitzerinnen und Besitzer von ‚grünen Baulücken‘ weniger aktiv angesprochen wurden. Das Enkelgrundstück ist wiederum oft mit Emotionen und Familiengeschichte belegt: von außen kritisiert, aber möglicherweise ein Symbol einer unerfüllten Hoffnung auf die Rückkehr der Enkelkinder. Zusammenfassend bilden Enkelgrundstücke und grüne Nutzungen bedeutende und komplexe Gründe, warum die Baulücken in den Untersuchungsorten unbebaut bleiben.

Zum Thema Siedlungsentwicklung waren die Einstellungen der Eigentümerinnen und Eigentümer in den drei Gemeinden oft unterschiedlich, jedoch lag zu einigen Aussagen auch Konsens vor. In den Gemeinderäten gab es ebenfalls Unterschiede zwischen den Untersuchungsorten sowie Unterschiede beim Vergleich mit den Antworten der Eigentümerinnen und Eigentümer. Die Ergebnisse helfen zu verstehen, dass Innenentwicklung nur in Kooperation mit den Besitzerinnen und Besitzern erfolgen kann.

Mehrere Einstellungsfragen (vgl. Auswahl in Tabelle 4) haben überprüft, inwiefern diese der Meinung sind, dass verschiedene Siedlungsformen auf die Gemeinde bzw. Stadt positiv wirken, in anderen Worten: ob die Siedlungsform und Siedlungsentwicklung nur einen Zweck erfüllt oder darüber hinaus eine positive Wirkung auf die Gemeinde bzw. Stadt hat. Großen Konsens gab es bei der positiven Wirkung von sanierten alten Häusern und Gebäuden auf die Ortsentwicklung. Bei den Privatpersonen mit Eigentum konnte eine sehr hohe Zustimmung (85,7 %) festgestellt werden. Die Altstadt-Codes in allen Orten zeigten wie erwartet höhere Zustimmungsquoten für die Wirkung der Sanierung von alten Häusern und Gebäuden auf die Gemeinde bzw. Stadt (zwischen 90,2 % und 96,2 %). Doch auch die neueren Siedlungen (Codes 3 und 4) zeigten hohe Zustimmungsquoten zwischen 67,0 % und 96,9 %. In den Nachkriegsgebieten (Codes 2) war die Zustimmung ebenfalls hoch und lag zwischen 71,6 % und 94,9 %. Egal, in welchem Siedlungstyp die Befragten selbst Eigentum besitzen, wird die positive Wirkung der Sanierungen in der Regel sehr geschätzt.

Bei der positiven Wirkung von Neubausiedlungen auf die Gemeinde bzw. Stadt (vgl. Tabelle 4) hingegen gab es deutlich mehr Meinungsunterschiede: Insgesamt stimmten in den drei Orten 55,5 % der Befragten zu, 26,8 % waren neutral und 17,7 % stimmten nicht zu. In den Altorten gab es weniger Zustimmung für eine positive Wirkung der Neubausiedlungen (zwischen 28,6 % und 51 %). Etwas mehr Zustimmung bestand in den Neubausiedlungen selbst (zwischen 66,7 % und 87,5 %). Das heißt jedoch auch, dass in den Neubausiedlungen ein relativ hoher Anteil Privatpersonen mit Baulücken-Eigentum lebt, der selbst zugibt, die eigene Siedlungsart habe keine positive Wirkung auf ihre Gemeinde. In Wolframs-Eschenbach Code 4 (Neubausiedlung) zum Beispiel hatte fast ein Viertel (23,1 %) dazu keine Zustimmung angegeben.

Die Meinungen zum Umgang mit Grund und Boden haben sich bei Eigentümerinnen und Eigentümern in den Stadtteilcodes sowie den Gemeinderatsmitgliedern erheblich unterschieden. Beide Umfragen beinhalteten eine Aussage zu „einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden in ihrer Kommune“, wozu Teilnehmende ihre Zustimmung (oder nicht) angeben konnten (vgl. Tabellen 4 und 5). Die Aussage zeigte eine große Spannbreite an Zustimmungsprozenten bei den Besitzenden, wobei in allen drei Kommunen im Altort generell mehr Zustimmung für den sparsamen Umgang mit Grund und Boden als in den Neubaugebieten bestand. Am größten war die Diskrepanz in Uehlfeld, wo im Code 1 (Altort) 80 % für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden in ihrer Kommune stimmten. Im Code 4 (Neubausiedlung) hingegen plädierten nur 31 % für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Auffällig war der hohe Anteil aus dem Gemeinderat (vier Personen oder 29 %) in Wolframs-Eschenbach mit einer neutralen Einstellung zum Umgang mit Grund und Boden.

Die Eigentümer- und Gemeinderatsumfragen beinhalteten eine Frage zu der positiven Wirkung der Nachverdichtung auf die Gemeinde. Hier waren die teilnehmenden Ratsmitglieder in Wolframs-Eschenbach entschiedener: 13 von 14 stimmten zu. In Uehlfeld waren sie dazu unterschiedlicher Meinung, trotz eines oft erwähnten Best-Practice-Nachverdichtungsprojekts im Ort („Uehlfeld Mitte“). Nur sechs von 15 teilnehmenden Gemeinderatsmitgliedern stimmten der Aussage zu. Auch bei den Eigentümerinnen und Eigentümern in Uehlfeld brachte die Frage der positiven Wirkung der Nachverdichtung sehr unterschiedliche Antworten unter den Stadtteilcodes: Im Altort (Code 1) stimmten 67,9 % zu, aber in der Neubausiedlung (Code 4) stimmten nur 43,8 % zu – fast ein Viertel weniger.

Verschiedene Möglichkeiten der Nachverdichtung wurden in der Umfrage ebenfalls thematisiert: die Sanierung und/oder Umnutzung bestehender Gebäude, die Bebauung von Baulücken und die Bekämpfung von Leerstand. Bei der Frage zur möglichen Umnutzung ihrer Immobilien (z. B. Einliegerwohnung) gab es große Unterschiede unter den Codes, die die städtebaulichen Merkmale der Siedlungen widerspiegeln (schwierige Umgestaltung vieler Einfamilienhäuser). Insgesamt haben nur 43 Eigentümerinnen und Eigentümer (7,7 %) geantwortet, dass sie über eine Umnutzung ihrer Immobilie nachdenken. In den Altstadt-Codes waren es etwa zwischen 12 % und 15 %. In den Codes für Nachkriegs- und Neubausiedlungen, wo das Einfamilienhaus die dominante Bauweise bildet, haben nur 2 bis 7 % an eine Umnutzung gedacht. Somit besteht etwas Potenzial in der Altstadt der Gemeinden (Eigentümerberatung als mögliche Maßnahme). Umbauen als Nachverdichtungsmaßnahme wird jedoch wohl wenig Druck von den Baulücken wegnehmen.

Insgesamt ist eine Zwiespältigkeit zwischen einer strategischen Verfolgung der Innenentwicklung und der Ausweisung von Neubaugebieten bei den Antworten aus den Gemeinderäten erkennbar. Aufschlussreich waren etliche Aussagen zur Siedlungsentwicklung und Konkurrenz (vgl. Tabelle 6). Fast die Hälfte der Ratsmitglieder (46,5 %) fand, dass die Ausweisung von Neubaugebieten ihre Kommune konkurrenzfähig mache, und 41,9 % sahen das „teils teils“ so. Gleichzeitig stimmten 86,0 % der Aussage zu, dass die Sanierung von alten Häusern/Altbauten ihre Kommune konkurrenzfähig mache. Des Weiteren stimmten 65,1 % der Ratsmitglieder zu, dass die Bebauung von Baulücken ihre Kommune konkurrenzfähig mache. Sie wollen auch jeweils der Nachfrage nach Neubaugebieten und sanierten Altbauten nachkommen.

Die Ergebnisse der Umfragen zeigen insgesamt, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mitglieder im Gemeinderat offen für Beratung im Allgemeinen sind. Einige Baulückeneigner haben sich bereits über finanzielle Unterstützung für Modernisierungen, über steuerliche Anreize oder Beratungsangebote (zu Modernisierung) informiert, insbesondere in den Altort-Codes (vgl. Tabelle 7).

Darüber hinaus waren die teilnehmenden Gemeinderatsmitglieder an Beratungs- und Fortbildungsangeboten sehr interessiert. Gefragt wurde: „Sollte sich der Gemeinderat bei Fragen zur Siedlungsentwicklung von fachkundigen Expert/-innen unverbindlich beraten lassen (zum Beispiel Fachpersonal der Regierung von Mittelfranken oder Amt für ländliche Entwicklung)?“ Dazu haben 58,1 % „ja, auf jeden Fall“ und 37,2 % „ja, eventuell“ geantwortet. Ähnlich aufgeschlossen waren die Mitglieder zum Thema Fortbildung. In den drei Orten hat nur eine Person in einem Gemeinderat geantwortet, dass sie nicht an einer Fortbildung zur Innenentwicklung interessiert wäre.