Der Bauturbo ist nun da. Seit 30. Oktober 2025 ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“¹ in Kraft. Er ist eine der weitreichendsten Änderungen des Baurechts. Wie er wirken wird, wird sich in den kommenden Monaten und Jahren zeigen. Eichhorn, Holl, Jehling et al. (2025) diskutieren in ihrem Kommentar zum Bauturbo vor allem die räumlichenWirkungen des neuen Gesetzes aus Sicht der Raumplanung – also wofür Boden genutzt wird. Darüber hinaus wird der Bauturbo jedoch auch das Machtverhältnis wesentlicher Akteure der Raumentwicklung verändern, insbesondere in Bezug auf die Bauleitplanung und private Eigentümerinnen und Eigentümer. Diese Veränderung erhöht, so möchte ich in diesem Beitrag hinterfragen, das Risiko von Korruption in der Baulandentwicklung. Dies erfordert mehr Transparenz, insbesondere hinsichtlich der Verteilung von Bodenpolitik.

Aber lässt sich so einfach mit einem Begriff Korruption sinnvoll umgehen? Im Folgenden wird zunächst das Thema Korruption in der Planung sowie die institutionellen Rahmenbedingungen hierfür besprochen, bevor anschließend erörtert wird, wie der Bauturbo diese Rahmenbedingungen verändert. In der abschließenden Diskussion soll dann über die Notwendigkeit einer größeren Transparenz reflektiert werden.

Durch Planung sind sehr hohe Gewinne zu erzielen. Insbesondere bei der Entwicklung von Bauland ‚auf der grünen Wiese‘, also bei der Konversion landwirtschaftlicher Flächen in Bauland, entstehen erhebliche Bodenwertsteigerungen (vgl. Hartmann/Maurer 2023). Landwirtschaftliche Flächen haben einen Bodenwert von etwa 1 bis 5 Euro/qm, während einfache Einfamilienhausgebiete leicht Bodenwerte von 200 bis 400 Euro/qm oder sogar noch höher erzielen können. Diese Bodenwertsteigerung von weit mehr als dem Faktor 100 verbleibt bei den Eigentümerinnen und Eigentümern dieser Flächen (vgl. Davy 2012). Dies beflügelt Spekulation am Boden und weckt Begehrlichkeiten.

Diese Bodenwertsteigerungen entstehen selbst ohne Investitionskosten seitens der Eigentümerinnen und Eigentümer. Bodenwertsteigerung resultiert aus rechtlichen Änderungen der zulässigen Nutzungen durch die kommunale Bauleitplanung. Vereinfacht gesagt macht ein Strich auf einer Plankarte Bodeneigentümerinnen und -eigentümer ärmer oder reicher (Needham 2006: 3). Damit gibt es zumindest sehr hohe Anreize für Missbrauch und Einflussnahme bis hin zur Korruption in der Planung.

Es gibt unterschiedliche Formen von Korruption mit entsprechenden Grauzonen (Lübbe-Wolff 2025: 17–28). Empirisch ist sie schwer zu untersuchen (Koumpias/Martínez-Vázquez/Sanz-Arcega 2022) und es gibt nur wenige Untersuchungen zu diesem Thema in der Planung – obgleich Korruption in der Planung endemisch ist (Chiodelli/Moroni 2015; Koumpias/Martínez-Vázquez/Sanz-Arcega 2022; Hickman/Linovski/Sturzaker 2025).

Korruption im öffentlichen Bereich wird begünstigt, wenn strukturelle Bedingungen zusammentreffen (Chiodelli/Moroni 2015; Koumpias/Martínez-Vázquez/Sanz-Arcega 2022). Diese Bedingungen sind im Speziellen: Ermessensspielräume bei Vergaben von Vorteilen und Nachteilen durch Politik, Verwaltung oder Gesetzgebung sowie wirtschaftliche Gewinne (Renten), die mit dieser Macht verbunden sind. Zudem spielt ein Nettonutzen illegaler Geschäfte eine Rolle: Dieser muss höher sein als das Risiko oder die mögliche Strafe. Das Ausmaß an Korruption hängt somit nicht nur von persönlicher Integrität ab, sondern auch von den institutionellen Rahmenbedingungen, die solche Gelegenheiten begünstigen.

Im deutschen Planungsrecht sind einige Sicherungsmechanismen eingebaut, die das Risiko von Machtmissbrauch, politischer Einflussnahme und Korruption vermindern sollen: § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB² verdeutlicht, dass es keinen Rechtsanspruch auf die Aufstellung von Bauleitplänen gibt. Diese Regelung stellt klar, dass die Gemeinde Herrin des Bauleitplanverfahrens ist (Battis/Krautzberger/Löhr 2022: § 1 BauGB, Rn 31). Des Weiteren werden in Bauleitplanverfahren viele unterschiedliche Akteure zu verschiedenen Zeitpunkten beteiligt – von Trägern öffentlicher Belange bis hin zur breiten Öffentlichkeit. Außerdem durchlaufen Bauleitpläne nicht nur eine exekutive, sondern auch eine legislative Kontrolle durch demokratisch gewählte Parlamente wie Stadt- oder Gemeinderäte. Auch für die Festlegung von Innenbereichssatzungen nach § 34 BauGB sind die jeweiligen Gemeinderäte zuständig. Diese Beteiligung demokratischer Beschlussorgane erschwert Korruption und sichert somit die demokratische Legitimation von Bauleitplänen.

Sobald Bauleitpläne bzw. Innenbereichssatzungen beschlossen sind, erteilen die unteren Bauaufsichtsbehörden im Rahmen dieser Pläne und Satzungen einzelne Baugenehmigungen. Untere Bauaufsichtsbehörden sind in kreisfreien Städten meist die Kommunen selbst, in kreisangehörigen Kommunen sind es die Landratsämter. Durch die vorgeschaltete Bauleitplanung mit ihrer demokratischen Legitimität durch Verfahren (Dral/Witte/Hartmann 2023) ist jedoch auch hier der Ermessensspielraum eingeschränkt. Dies erschwert Korrution zusätzlich. Der Bauturbo verändert dies jedoch grundlegend.

Der Bauturbo soll dazu beitragen, dass in Deutschland mehr und schneller gebaut wird. Hierzu sieht das Gesetz im Kern drei Änderungen vor, welche zum Teil zunächst als Experimentierklausel vorgesehen sind.

Das neue Gesetz soll das Bauen im Innenbereich nach § 34 BauGB erleichtern: § 34 BauGB sah in der bisherigen Fassung vor, dass eine Bebauung in im Zusammenhang bebauten Gebieten (ohne Bebauungsplan) grundsätzlich zulässig ist, wenn sich Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen. Bereits das Baulandmobilisierungsgesetz³ aus dem Jahr 2021 sah vor, dass Vorhaben sich nicht mehr streng an bestehende bauliche Umgebungen anpassen müssen (vgl. Hengstermann/Hartmann 2021). Hierzu war allerdings eine Einzelfallprüfung für jedes Bauvorhaben erforderlich. Der Bauturbo erlaubt nun eine großzügigere Genehmigungspraxis und kippt dieses Einzelfallerfordernis. Mit Zustimmung der Gemeinde kann jetzt auch „in mehreren vergleichbaren Fällen“ vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 34 Abs. 3b BauGB). Hierdurch soll es Entwicklern erleichtert werden, schnell viel im Innenbereich auch ohne Bebauungsplan zu bauen. Aus dem Planerfordernis werden somit somit bloße Genehmigungs- und Zustimmungserfordernisse. § 36a BauGB sieht außerdem vor, dass die Zustimmung der Gemeinde als erteilt gilt, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert wird. Die Gemeinde kann also gewissermaßen auch durch bloßes Nichtstun zustimmen.

Eine zweite bedeutende Änderung sieht darüber hinaus vor, dass einfacher von Bebauungsplänen abgewichen werden kann. Da die Regelungen des geänderten § 34 BauGB auch für Abweichungen von geltenden Bebauungsplänen anuwenden sind (§ 30 Abs. 3 BauGB), galt auch hierfür zuvor das Einzelfallerfordernis; jede Ausnahme musste einzeln geprüft werden. Aufgrund der dargestellten Änderung des § 34 BauGB können stattdessen nun auch im Geltungsbereich eines Bebauugsplans für mehrere Vorhaben Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugelassen werden.

Die dritte und am meisten kontrovers diskutierte Regelung im neuen Baugesetzbuch ist § 246e BauGB; diese Regelung sieht vor, dass Kommunen für die Realisierung von Wohnraum von den Bestimmungen des Baugesetzbuches abweichen können – und zwar unabhängig davon, ob ein Vorhaben innerhalb eines Geltungsbereichs eines Bebauungsplans oder innerhalb des Innenbereichs liegt – sofern es an den Innenbereich oder einen Bebauungsplan angrenzt. Im Klartext bedeutet dies: Für unbeplante Flächen können Antragstellerinnen und Antragsteller Baugenehmigungen einreichen, und, sofern es sich um jegliche Art Wohnbebauung handelt, fällt dies ebenfalls unter die Zustimmungsfiktion des neu eingeführten § 36a BauGB. Wenn also keine Reaktion seitens Kommune binnen drei Monaten erfolgt, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Die Entscheidung obliegt in der kommunalen Praxis hierbei wohl nicht etwa den Planerinnen und Planern, sondern den Bauaufsichtsbehörden (auch abhängig von der jeweiligen Landesregelung). Besonders attraktiv für Entwickler ist, dass jede Form von Wohnbebauung möglich ist, und dass es keine Bauverpflichtung gibt. Das Risiko für Entwickler ist also sehr gering und umfasst maximal die Kosten zur Vorbereitung der Unterlagen.

Der Bauturbo wird somit den formalen Bebauungsplan weniger bedeutend machen – Planung geschieht zunehmend über Genehmigungsbehörden.

Um zu verstehen, wie der Bauturbo mit seinen neuen Regelungen das Risiko von Korruption in der Planung erhöht, muss zunächst verstanden werden, unter welchen Voraussetzungen die Entstehung und Ausbreitung von Korruption begünstigt wird. Vier wichtige Voraussetzungen sind das Vorhandensein von Ermessensspielräumen, Informations- und Machtasymmetrien, Intransparenz von Entscheidungsprozessen sowie eine abgeschwächte Legitimation von Prozessen.

Ermessensspielräume: Korruption kann nur entstehen, wenn Personen in Politik oder Verwaltung die Möglichkeit haben, ihre Macht selektiv einzusetzen, sodass Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer oder Entwickler für eine bevorzugte Behandlung bereit sind, Gegenleistungen anzubieten (Chiodelli/Moroni 2015: 441). Es braucht Entscheidungsspielräume, die nicht vollständig durch Regeln oder Kontrollen gebunden sind. Ohne Handlungsspielraum gibt es wenig Raum für illegale Einflussnahme. Der Bauturbo sieht zur Begründung von Ablehnungen von Genehmigungen vorrangig sehr breite und schwer objektiv überprüfbare Kriterien vor: städtebauliche Gründe oder nachbarschaftliche Belange.

Informations- und Machtasymmetrien: Asymmetrien von Macht und Informationen können Korruption ebenfalls begünstigen (Hickman/Linovski/Sturzaker 2025). Bauträger und Entwickler haben häufig wesentlich mehr Möglichkeiten und Erfahrungen als viele oft schlecht ausgestattete oder unterbesetzte öffentliche Verwaltungen. Dies führt zu einer Informationsasymmetrie zwischen Verwaltung und privaten Akteuren, zuungunsten der Verwaltung. Deregulierung und Privatisierung von Planungsprozessen – wie der Bauturbo sie de facto vorsieht – führen zu einer Verstärkung von Asymmetrien der Kapazität und Expertise zwischen öffentlicher Verwaltung und privaten Akteuren (Hickman/Linovski/Sturzaker 2025). Dies ist insbesondere in kleineren Gemeinden der Fall, die möglicherweise in Wettbewerb um Ansiedlungen zueinanderstehen (Eichhorn/Holl/Jehling et al. 2025: 348).

Intransparenz von Prozessen und Entscheidungen: Intransparenzen von Prozessen und Entscheidungen befördern Korruption zusätzlich. Diese machen es möglich, dass ein Amtsträger bzw. eine Amtsträgerin Fehlverhalten verborgen hält. Zwar können bestimmte Akteure unter bestimmten Umständen Einsicht in die Bauakten und Baugenehmigungen erlangen, aber Baugenehmigungen sind grundsätzlich keine öffentlich zugänglichen Dokumente – im Gegensatz zu Bebauungsplänen. Daher ist eine öffentliche Kontrolle nur sehr eingeschränkt möglich. Die mangelnde Transparenz der Eigentumsverhältnisse in Deutschland verstärkt die Informationsasymmetrie. Diese hat mit rechtlichen, aber auch mit technischen und administrativen Hürden zu tun (Hartmann/Roboger/Eisenhut et al. 2024).

Legitimation der Verfahren: Während Bebauungspläne durch die kommunalen Aufsichtsbehörden und durch die Regionalplanung einer stärkeren externen Kontrolle unterliegen und auch die Beteiligungen von Trägern öffentlicher Belange sowie die zweistufige Partizipation Kontrollmechanismen der Bauleitplanung sind (vgl. Dral/Witte/Hartmann 2023), unterliegen Baugenehmigungen wesentlich weniger Aufsicht. Wenn durch den Bauturbo nun allerdings die Bauleitplanung durch Baugenehmigungen im Sinne von § 246e BauGB ersetzt werden kann, verschwindet diese Legitimation.

Der Beitrag möchte keiner Gruppe von Akteuren an sich eine höhere Bereitschaft zur Korruption unterstellen, nicht zuletzt, da dies empirisch schwer zu belegen ist. Aber der Beitrag möchte aufzeigen, dass ein Planungssystem selbst Anreize für solches Verhalten liefert (vgl. Chiodelli/Moroni 2015). Wie hier aufgezeigt wird, sprechen Argumente dafür, dass der Bauturbo die Bedingungen für Korruption verändert. Damit wird die Versuchung einer Korruption vergrößert bzw. der Bauturbo setzt die kommunale Verwaltung einem potenziell größeren Druck aus. Dies ist natürlich nicht die Intention des Gesetzes, aber eine Konsequenz. Daher muss nicht notwendigerweise aus Gründen eines erhöhten Risikos die Regelung zurückgewiesen werden. Zur Zurückweisung gibt es zahlreiche andere Gründe, wie unter anderem Eichhorn, Holl, Jehling et al. (2025) darlegen. Aber dem Thema Korruption muss im Zuge des Bauturbos besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Deshalb muss sich sowohl Planungspraxis als auch Forschung verstärkt dieses Themas annehmen.

Es bleibt darüber hinaus abzuwarten, wie Kommunen sich zum Bauturbo organisieren und ob und welche Grundsatzbeschlüsse aufgestellt werden. Hier ist gerade sehr viel Bewegung in der Praxis – das Ergebnis ist zum Zeitpunkt dieses Kommentars noch offen. Erste Signale deuten allerdings darauf hin, dass einige Kommunen sich bereits sehr umfangreich auf den Bauturbo vorbereiten. Es wird einen großen Unterschied zwischen kreisfreien und kreisangehörigen Kommunen geben, wo die Bauaufsicht und die Planung institutionell unterschiedlich organisiert sind.

In der Literatur ist unstrittig, dass Transparenz ein essenzielles Mittel zur Bekämpfung und Prävention von Korruption ist (Muslim/Mais 2023; Salvador/del Valle Inclán 2025). Um nun also Konsequenzen aus dem Bauturbo abzuschwächen, wäre eine flankierende Maßnahme die Erhöhung der Transparenz der distributiven Wirkung von Bauleitplanung erforderlich. Damit würden fragwürdige Entscheidungen und unangemessene Praktiken im Zuge des Bauturbos zumindest schwieriger. Deutschland ist allerdings, was die Transparenz angeht, international Schlusslicht. Die Information, wem Boden gehört, ist in Deutschland nicht öffentlich zugänglich und bleibt für die Forschung und den öffentlichen Diskurs größtenteils verborgen. Dies ist seit Langen ein Missstand (vgl. Hartmann/Roboger/Eisenhut et al. 2024). Die meisten europäischen Nachbarländer weisen eine größere Eigentumstransparenz auf als Deutschland (vgl. Hartmann/Roboger/Eisenhut et al. 2024: 30). In Deutschland hat dies rechtliche, adminstrative und politische Gründe. Diese Gründe gilt es nun im Zuge des Bauturbo zu hinterfragen und aufzubrechen. Der Bauturbo sollte Anlass für eine größere Transparenz bezüglich des Eigentums am Boden sein. Nur so ließen sich bei der Schaffung von Wohnraum Entscheidungen über die Nutzung und Verteilung des Bodens und der Gewinne aus Baugenehmigungen aufzeigen und überprüfen und damit die Legitimität des Bauturbos absichern.