So ist die Vermarktung der Wohneinheiten mittels Markennamen (z. B. i live, SMARTments, the fizz, the flag, youniq) Teil des Betriebskonzepts der Anbieter. Pauschalmietverträge, die zusätzlich zu Nebenkosten sogenannte Service-Leistungen miteinschließen, regeln die Vermietung. Mikroapartmentanlagen gehen zudem mit einer hohen Fluktuationsrate einher (Brauckmann 2017: 82).

Wegen der Begrenzung der Mietdauern werden Mikroapartments als Teilmenge des temporären Wohnens eingeordnet (Gregorius 2017: 20).² In diesem Beitrag werden sie als eine der wohnwirtschaftlichen Ausformungen temporären Wohnens interpretiert, deren Mietdauern üblicherweise mindestens sechs Monate betragen (Gregorius 2017: 23). Beherbergungsgewerbliche Konzepte mit kürzeren Aufenthaltsdauern werden nicht untersucht. Die nachfolgenden Kapitel fokussieren auch im baurechtlichen Sinne das Wohnen.

In Deutschland lassen sich Mikroapartments weitergehend einteilen in Anlagen, die sich ausschließlich auf Studierende als Zielgruppe beschränken (studentische Mikroapartments), sowie Anlagen, die einen breiteren Nutzerkreis adressieren (Engelhardt/Kaljic 2017: 87).

Ausgangspunkt für den vermehrten Bau ersterer war ein Bedeutungszuwachs studentischer Wohnungsnachfrage für lokale Märkte, der die Aktivität privatwirtschaftlicher Akteure im Segment des studentischen Wohnens verstärkte (Glatter/Hackenberg/Wolff 2014: 390). Es bestehen daher große Schnittmengen zu privatwirtschaftlich betriebenen Studierendenheimen. Mikroapartments können insofern als neues Phänomen gelten, als dass mit ihnen neue Anbieterstrukturen und Vermarktungskonzepte im studentischen Wohnen einhergehen. Die Aktivität der Anbieter beschränkte sich anfangs vordringlich auf wachstumsstarke Hochschulstandorte (Glatter/Hackenberg/Wolff 2014: 390), deren Wohnungsmarktsituation als angespannt galt (Neubrand/Brack 2018: 11). Mittlerweile sind Anbieter auch an Standorten außerhalb deutscher Metropolen aktiv (Schenk 2019: 3).

Ab dem Beginn der 2010er-Jahre ist in Deutschland ein Anstieg der Anzahl von Wohneinheiten, umgesetzt als studentische Mikroapartments, zu beobachten. Die Anzahl studentischer Mikroapartments lässt sich aus der Gesamtheit aller Wohnplätze privater Studierendenheime ableiten. Ungefähr zwei Drittel jener Wohnplätze sind als möblierte Einzelapartments für Einpersonenhaushalte ausgeführt.³ Die Anzahl dieser Wohneinheiten wird nachfolgend als Bestand studentischer Mikroapartments angenommen.⁴ Während im Jahr 2010 lediglich rund 8.000 studentische Mikroapartments existierten, belief sich deren Anzahl im Jahr 2018 bereits auf rund 34.000 Wohneinheiten (vgl. Abbildung 2). Der Bestand hat sich folglich in diesem Zeitraum mehr als vervierfacht und wird weiter anwachsen, sobald die Anlagen fertiggestellt sind, die sich bereits in Bau oder Planung befinden. Für das Jahr 2021 wird ein Bestand von rund 49.000 Einheiten prognostiziert (vgl. Abbildung 2).

Abbildung 2  Bestandsentwicklung studentischer Mikroapartments in Deutschland

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Direkte Angaben zur Bestandsentwicklung von Mikroapartmentanlagen, die einen breiteren Nutzerkreis fokussieren, sind hingegen nicht vorzufinden. Es existieren jedoch Angaben zu Investitionen, die vermehrte Aktivität von Investoren anzeigen. Ab dem Jahr 2014 ist ein deutlicher Anstieg der Investitionen in offene Mikroapartmentkonzepte zu beobachten (vgl. Abbildung 3). Den Höhepunkt dieser Entwicklung stellt das Jahr 2017 dar, in dem das Transaktionsvolumen offener Konzepte 940 Mio. Euro betrug (vgl. Abbildung 3). Da sich diese Transaktionsvolumina aus dem Handel von Bestandsimmobilien, fertiggestellten Neubauten sowie Umnutzungen von Gewerbeimmobilien und Projektentwicklungen (sogenannte Forward Deals⁵) zusammensetzen, können sie nur wenig über die Bestandsentwicklung aussagen. Dass die Anstrengungen angebotsseitiger Akteure, neue Nachfragegruppen für Mikroapartments zu erschließen (Voigtländer 2017: 12), erst seit wenigen Jahren zu beobachten sind, deutet aber auf Neubautätigkeit in diesem Bereich hin. Exakt quantifizieren lässt sich diese aber anhand der Transaktionsvolumina nicht.

Abbildung 3  Transaktionsvolumen von studentischen und sonstigen Mikroapartmentanlagen in Deutschland

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Bei der Betrachtung des gesamten Transaktionsvolumens des deutschen Wohnungsmarktes verdeutlicht sich, welchen Stellenwert Mikroapartments für den Wohninvestitionsmarkt haben. Mikroapartmentanlagen steuern einen wesentlich höheren Anteil zum Transaktionsvolumen bei, als sich dies aus ihrem Anteil am gesamten Wohnungsbestand (etwa 42,2 Mio. Wohnungen; Destatis 2020a) begründen ließe. So gingen im Jahr 2017 über 12 % des Transaktionsvolumens auf Mikroapartmentanlagen zurück.

Ansätze des medial beschriebenen Booms spiegeln sich folglich sowohl in den Bestandszahlen studentischer Mikroapartments als auch im Transaktionsvolumen aller Mikroapartmentanlagen wider, auch wenn sich aus der noch kurzen Zeitreihe zu Transaktionen keine dauerhaften Trends ableiten lassen.⁶

Aus bestehenden gesellschaftlichen Trajektorien lässt sich leicht ein Narrativ spannen, das Mikroapartments zur folgerichtigen Wohnform für jüngere und mobile Kohorten ernennt. Angebotsseitige Akteure verbreiten zur Vermarktung ihrer Produkte solche Narrative. Auch die sogenannte Trend- bzw. Zukunftsforschung entwirft Wohnvisionen, die diese Vermarktungsstrategien untermauern (vgl. z. B. Varga/Seidel/Lanzinger et al. 2013). Immobilienwirtschaftlich getriebene Narrative eines minimalistischen Raumprogramms können sich so mittelbar zu Prämissen zukünftigen Wohnens entwickeln (Frank 2019: 171). Umso wichtiger erscheint es, mögliche Zusammenhänge zwischen gesellschaftlichen Entwicklungen und der Nachfrage nach Mikroapartments aus wissenschaftlicher Perspektive zu analysieren. Dies geschieht nachfolgend anhand von Individualisierungs- und Singularisierungsprozessen, residenzieller Multilokalität sowie Entgrenzungen von Erwerbstätigkeit und Freizeit.

Die genannten gesellschaftlichen Phänomene bringen angebotsseitige Narrative häufig mit dem Nachfragepotenzial von Mikroapartments in Verbindung.

Die Wohnungsnachfrage korreliert in vielen urbanen Lagen mit einer Bautätigkeit, die – obwohl in den vergangenen Jahren wieder angestiegen – immer noch unter den prognostizierten Neubaubedarfen liegt (vgl. GdW 2019: 9). Daraus ergeben sich für den Wohnnutzungsmarkt teilräumlich angespannte Marktsituationen, infolge derer das Wohnen in nachgefragten urbanen Lagen von hohen Mietpreisen geprägt ist. Mikroapartments bieten Wohnraum in diesen nachgefragten Lagen, wobei die Wohnenden beispielsweise Lagevorteile gegen die individuelle Wohnfläche abtauschen.¹⁰ Voraussetzung für diesen Abtausch sind zu einem gewissen Grad angespannte Marktsituationen, ohne die die von Frank (2019: 179) beschriebene Kompromissbereitschaft überflüssig wäre. Die Bestandsentwicklung von Mikroapartments hängt demnach mit einem teilräumlichen Unterangebot an konventionellen Wohneinheiten zusammen.

Gleichzeitig existiert auch auf dem Wohninvestitionsmarkt ein hoher Nachfragedruck auf Anlageobjekte, der einem begrenzten Angebot gegenübersteht (Franke 2019: 9). Mikroapartmentanlagen bieten sowohl privaten Kleinanlegerinnen/Kleinanlegern als auch institutionellen Investoren die Möglichkeit einer direkten bzw. indirekten Kapitalanlage. Mittlerweile befindet sich allerdings ein großer Teil des Marktvolumens im Eigentum institutioneller, global agierender Investoren, wobei in Deutschland GSA, Catella, Corestate sowie Unternehmenszusammenschlüsse aus Allianz und CBRE Global Investors bzw. aus TPG Real Estate Partners und Round Hill Capital über die größten Bestände verfügen (Schenk 2019: 5 f.).

Diese Kapitalanlagen gehen mit Renditeerwartungen einher. Wie lassen sich trotz gestiegener Baukosten und hoher Bodenpreise entsprechende Renditen erzielen? Eine Möglichkeit bildet die Steigerung des Mietertrags durch eine Erhöhung der Mieten pro Quadratmeter, wobei sich dafür eben insbesondere Mikroapartments anbieten (Voigtländer 2017: 11). Da die Nutzer/-innen hier eher den Mietpreis für das gesamte Apartment und weniger die Miete pro Quadratmeter betrachten (Dammaschk 2017: 100), lassen sich Quadratmetermieten erzielen, die bei anderen Wohnformen schwerlich abrufbar wären (vgl. Tabelle 3). Demgegenüber steht ein im Vergleich zum konventionellen Wohnungsbau ungünstigeres Verhältnis von Nutzfläche zu Bruttogeschossfläche, das sich durch einen höheren Anteil von Fluren und Treppenhäusern an letzterer begründet (Brauckmann 2017: 64). Die Vielzahl an Mietparteien erhöht in Kombination mit einer hohen Fluktuationsrate die Bewirtschaftungskosten von Mikroapartmentanlagen (Dammaschk 2017: 103). Auch sind in den angegebenen Mietpreisen die Kosten für Möblierung sowie weitere Service-Leistungen enthalten. Im Hinblick auf Mietpreis und Rendite ist außerdem zu berücksichtigen, inwiefern die teilmarktspezifische Nachfrage als dauerhaft gelten kann. Voigtländer (2017: 12) argumentiert, dass sich bereits in den 2020er-Jahren die Kohortenbesetzung der 18- bis 25-Jährigen deutlich abschwächen wird, weswegen – sollte sich die Marktsituation in wachstumsstarken Groß- und Hochschulstädten entspannen – das Mietniveau sinken kann. Daraus lässt sich ein im Vergleich zum konventionellen Wohnungsbau größeres Mietausfallwagnis ableiten, welches eine Ausrichtung an wenigen, spezifischen Zielgruppen zusätzlich vergrößern kann. Die vergleichsweise hohen Quadratmetermieten gehen folglich nicht zwangsläufig mit hohen Renditen einher, auch wenn Immobilienunternehmen die hohen Renditen von Investitionen in Mikroapartments propagieren (vgl. Rothmann 2017: 86; Anschott 2018: B9). So stellt die Bulwiengesa AG (2018: 10) eine Annäherung der Renditen von Mikroapartmentanlagen an das Niveau konventioneller Wohnungen fest.

Von außergewöhnlich hohen Renditen als Erklärung für die Angebotsentwicklung sollte folglich nicht pauschal ausgegangen werden. Vielmehr ist relevant, dass Mikroapartmentanlagen auch auf Grundstücken entwickelt und vermarktet werden können, die für den konventionellen Wohnungsbau weniger geeignet sind (Engelhardt/Kaljic 2017: 89). Demnach können aus städtebaulicher Perspektive schwierige Grundstücke an stark befahrenen Straßen und Eisenbahninfrastrukturen für Projektentwickler interessant sein (Engelhardt/Kaljic 2017: 89), da Zielgruppen wie Wochenpendler/-innen solche Wohnlagen am Zweitwohnsitz häufig akzeptieren (Reuschke 2020: 333). Neben der Entwicklung unbebauter Flächen stellt daher auch die Umnutzung von Gewerbeimmobilien (z. B. Bürogebäude) eine Möglichkeit dar, Mikroapartments zu realisieren (vgl. BBSR 2017: 13; CBRE 2018: 4). Mittels Mikroapartmentanlagen lassen sich somit auch in städtebaulichen Nischenräumen Renditen erzielen, die mit jenen im konventionellen Wohnungsbau vergleichbar sind.

Der beschriebenen räumlichen und zeitlichen Entgrenzung von Erwerbstätigkeit hängt die Auslagerung der Wohnfunktion Home-Office an. Es erscheint naheliegend, dass sich durch die geringe individuelle Wohnfläche von Mikroapartments verschiedene studien- oder arbeitsbezogene Tätigkeiten der Wohnenden eher in halböffentliche bzw. öffentliche Räume auslagern. In diesem Verständnis werden Dritte Orte zu Arbeitsplätzen. Dies können beispielsweise Cafés, Kneipen, Grünflächen sowie Parkanlagen, kleine Geschäfte und öffentliche Plätze sein, die den normativen Kontext der Interaktion von Fremden bilden (Oldenburg 1999: 20 ff.).

Dritten Orten werden überwiegend positive sozialräumliche Wirkungen zugeschrieben: Sie können ihr unmittelbares Umfeld beleben, indem sie aktive und passive Kommunikation zwischen Individuen in öffentlich zugänglichen Räumen fördern (Mehta/Bosson 2010: 802). Sie können einen positiven Einfluss auf die Wahrnehmung der Lebensqualität derjenigen haben, die jene Dritte Orte aufsuchen (Jeffres/Bracken/Jian et al. 2009: 343). Sie können schließlich eine kohäsive Wirkung auf Quartiersebene haben (Williams/Hipp 2019: 74). Sollten Bewohner/-innen von Mikroapartments vermehrt arbeitsbezogene oder weitere Wohnfunktionen zu Dritten Orten auslagern und so zur Entstehung weiterer Dritter Orte beitragen, wären Mikroapartmentanlagen mit belebenden sowie kohäsiven sozialräumlichen Implikationen verknüpft. Diese wären gerade in Kombination mit einer Besetzung städtebaulicher Nischen aus der Perspektive der Stadtentwicklung wertvoll. Ob die Wohnweise der Nutzer/-innen von Mikroapartments tatsächlich einer solchen dezentralen entspricht, ist allerdings offen. Auch ist unklar, ob die Auslagerung von Wohnfunktionen tatsächlich mit dem Vorhandensein oder Entstehen von Dritten Orten kausal verknüpft ist. Deswegen ist derzeitig nur von einem hypothetischen Zusammenhang zwischen kleinformatigen Wohnungen, der Auslagerung von Wohnfunktionen und der Entstehung Dritter Orte auszugehen, der weiterer Forschung bedarf.

Die mögliche Auslagerung von Wohnfunktionen ist kein Alleinstellungsmerkmal von Mikroapartments. Sie bezieht sich auch auf weitere Formen flächenreduzierten Wohnens wie etwa Einzelapartments in Wohnheimen des Studierendenwerks, konventionelle Kleinwohnungen oder kleine Zimmer in Wohngemeinschaften ohne Gemeinschaftsraum.

Während US-amerikanische Beiträge Mikroapartments als potenzielles Mittel zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums ansehen (Iglesias 2014: 4; Infranca 2014: 55; Dickerson 2016: 462), bringen Uyttebrouck, van Bueren und Teller (2020: 1031) sie mit Bezahlbarkeitsproblemen in Verbindung. Keine der Einschätzungen beruht jedoch auf quantitativen Analysen.

Es wurden 46 Anlagen mit insgesamt 11.024 Wohnplätzen erfasst. Durchschnittlich betragen die Quadratmetermieten 31 Euro/m², wobei in Berlin im Mittel 31 Euro/m², in Köln 28 Euro/m², in Frankfurt 32 Euro/m² und in Darmstadt 33 Euro/m² aufgerufen werden. Die Wohnfläche der Mikroapartments beziffert sich durchschnittlich auf 19 m², wobei hier die Unterschiede zwischen den Städten geringer ausfallen. Im Mittel ergibt sich eine Gesamtmiete von 589 Euro. In Frankfurt beträgt die Gesamtmiete durchschnittlich 622 Euro, in Köln 560 Euro, in Berlin 574 Euro und in Darmstadt 589 Euro.

Aus den durchschnittlichen studentischen Einkommen ergeben sich Wohnkostenbelastungen zwischen 0,42 und 0,81. Für Studierende mit einem durchschnittlichen Einkommen entsprechen die aufgerufenen Mieten im Mittel 64 % dessen. In Frankfurt beträgt die errechnete Wohnkostenbelastung durchschnittlich 68 %, in Köln 61 %, in Berlin 62 % und in Darmstadt 64 %. Die Wohnkostenbelastungen übersteigen ausnahmslos den als bezahlbar geltenden Richtwert von 40 %. Dies tun sie mehrheitlich so deutlich, dass im Sinne des Ratio Approach konstatiert werden müsste: Mikroapartments stellen in den betrachteten Beispielstädten praktisch keinen bezahlbaren Wohnraum für Studierende bereit.

Im Hinblick auf die Warmmieten konventioneller kleiner Wohnungen fällt auf, dass Preisunterschiede zu Mikroapartments gering sind, obwohl sie keine Möblierung oder sonstige Service-Leistungen enthalten. Die Angebotsmieten von Mikroapartments erscheinen überwiegend marktüblich, lediglich in Berlin sind sie höher als jene konventioneller kleiner Wohnungen. Die Wohnfläche von Mikroapartments ist allerdings im Vergleich zu den betrachteten konventionellen Wohnungen durchschnittlich 11 m² geringer (vgl. Tabelle 3). Die durchschnittlichen Warmmieten von WG-Zimmern hingegen sind niedriger, dennoch mit Ausnahme von Berlin mit Wohnkostenbelastungen verbunden, die nach dem Ratio Approach bei Ansetzen eines durchschnittlichen studentischen Einkommens nicht als bezahlbar zu bewerten wären. Als in diesem Sinne bezahlbare Alternative verbleibt einzig das Angebot des Studierendenwerks in den jeweiligen Städten, welches insbesondere in Bezug auf Einzelapartments mit Küche bzw. Küchenzeile und Bad begrenzt ist. In Darmstadt etwa bietet das Studierendenwerk kaum solche an (Stand 2017: 79 Einheiten; CBRE 2018: 83). Für Studierende mit einem durchschnittlichen Einkommen, die allein wohnen möchten, ohne sich dabei Küche oder sanitäre Einrichtungen zu teilen, ist das Angebot bezahlbarer Wohneinheiten folglich in allen vier Städten überschaubar.

Für studentische Mikroapartments lässt sich daraus schließen: Sie fokussieren auf Studierende, die entweder über überdurchschnittliche Einkommen verfügen oder höhere Wohnkostenbelastungen akzeptieren. Gleiches gilt aber ebenfalls für konventionelle kleine Wohnungen sowie – wenn auch mit Einschränkung – für Zimmer in Wohngemeinschaften in den betrachteten Städten. Menschen akzeptieren in verschiedenen Lebensphasen verschiedene Wohnkostenbelastungen (Hulchanski 1995: 489). Die mittels Ratio Approach ermittelten hohen Wohnkostenbelastungen aus Tabelle 3 müssen daher nicht bedeuten, dass die Bewohner/-innen die Mietpreise für unangemessen halten, geschweige denn, dass Mikroapartmentanlagen aus Mangel an Studierenden, die die Mieten aufbringen können, leer stehen.

Problematisch können hohe Wohnkostenbelastungen im Kontext der Stadtentwicklung dennoch sein. Wenn Mietpreise nur mit überdurchschnittlichen Einkommen geleistet werden können, sind dazugehörige Wohneinheiten eben auch nur für bestimmte sozioökonomische Gruppen zugänglich. Die Angebotsmieten studentischer Wohnformen in den betrachteten Städten deuten darauf hin, dass Bezahlbarkeitsprobleme für Studierende vorherrschen, die mit Prozessen unfreiwilliger Segregation einhergehen. Im Gegensatz zu Wohnheimen des Studierendenwerks sollten die erhobenen Mikroapartments diesen Prozessen aufgrund ihrer Mietpreise eher nicht direkt entgegenwirken.