Die Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategien auf Immobilienmärkten und die damit einhergehende Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt wurde in den letzten Jahren intensiv diskutiert (Aalbers 2017: 546–549; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1099–1119). Vor allem seit der globalen Finanzkrise wurden Gewerbe- und zunehmend auch Wohnimmobilien zu einem Feld für Finanzanlagen. Wesentlich dazu beigetragen haben die Liberalisierung der internationalen Finanzmärkte, die Deregulierung der Wohnungsmärkte sowie der Rückzug des Staates aus dem Wohnungsmarkt in vielen Ländern. Zuletzt verstärkten die europäische Zinspolitik und die Politik der Europäischen Zentralbank der Quantiativen Lockerung (quantitative easing) mit der darauf folgenden Kapitalverlagerung in Vermögenswerte wie Immobilien diesen Prozess.

Diese stärkere Verschränkung des Finanz- und Immobilienmarktes ist zwar ein globales, aber kein global einheitliches Phänomen. So wie sich Wohnungsmärkte in der Ausprägung ihrer ordnungspolitischen Einfassung, Akteurstruktur, deren divergierender ökonomischer und politischer Machtverhältnisse sowie der konkreten Verteilung von Eigentumsrechten am Wohnraum (Schwartz/Seabrooke 2008: 248–255) unterscheiden, so variiert auch die Manifestation von Finanzanlagen auf diesen Wohnungsmärkten. Sie reflektieren dabei die gesellschaftlichen Kräfteverhältnisse (vgl. Kemeny 2006), die nicht nur auf nationaler, sondern auch auf regionaler Ebene unterschiedlich ausgeprägt sind (Fields/Uffer 2016; Lebuhn/Holm/Junker et al. 2017).

Bisherige Publikationen zur Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategien auf Wohnungsmärkten adressieren zumeist die nationale Maßstabsebene (Gotham 2009; Coq-Huelva 2013; Waldron 2016; Byrne 2019) bzw. die Wohnungsmärkte von Metropolen. Vorwiegend wurde die Rolle institutioneller Akteure (Romainville 2017: 629–634; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1104–1107) und damit nur ein ausgewähltes Spektrum der Manifestation von Finanzanlagen am Wohnungsmarkt betrachtet. Denn neben institutionellen Investoren haben zunehmend auch Privatpersonen Wohnungen als Anlageobjekte identifiziert (Heeg 2013: 82–85). Deren Bedeutung, Verhalten und Motivation, im Besonderen in Städten unterhalb der Metropolebene, ist bislang aber noch wenig untersucht (ebenso ihre Rolle bei der globalen Finanzkrise; Rosenblatt/Sacco 2018: 94–95). Wegen dieses Mangels an regional differenzierter Betrachtung bleiben relevante Unterschiede oft verdeckt und nur eine bestimmte Manifestation von Finanzanlagen findet Eingang in die wissenschaftliche Diskussion.

Dies liegt auch an den bisherigen methodischen Herangehensweisen. Untersuchungen zu institutionellen Investoren auf Wohnungsmärkten konzentrieren sich beispielsweise auf qualitative Untersuchungen einzelner Projekte (Fields/Uffer 2016: 1490–1497; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1107–1113), Daten aus Firmendatenbanken und Baubewilligungen (Romainville 2017: 627–629), statistische Wohnungsmarktdaten auf nationaler Ebene (Fernandez/Aalbers 2016: 79–80) oder ein ausgewähltes Set an Transaktionen (z. B. zu Verkäufen großer öffentlicher Wohnportfolios; vgl. Holm 2008). Investitionen auf Haushaltsebene finden aber ersten Erkenntnissen nach vorwiegend in so genannte Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen statt (Aigner 2020: 2) und müssen deshalb in einem anderen methodischen Setting untersucht werden. Deshalb geht dieser Beitrag der privaten Kapitalanlage Wohnraum mit einer Mischung aus quantitativen und qualitativen Methoden und einer Triangulation von Grund- und Firmenbuchanalysen, Sekundärdatenauswertungen und Experteninterviews auf den Grund. Dieser Mixed-methods-Ansatz bietet einen wesentlichen Erkenntnisgewinn zur Betrachtung der Ausprägung von Finanzanlagen durch Privatpersonen und ermöglicht die Beantwortung folgender Forschungsfragen:

Am Beispiel der Stadt Salzburg und ihrem angespannten Wohnungsmarkt zeige ich, dass abseits exponierter Metropolen die Nutzung von Wohnraum als Kapitalanlage vorwiegend von privaten Akteurinnen und Akteuren vorgenommen wird. Diese investieren weniger aus Spekulation und in Erwartung von Wertsteigerung, sondern zur privaten und familiären Vorsorge (vgl. Heeg 2013: 82–85) sowie vor allem zur Wertsicherung. Sie heben sich in Finanzierungsstruktur als auch Nachfragemuster von selbstnutzenden privaten Käuferinnen und Käufern ab. Der Wohnungsmarkt richtet sich sukzessive auf diesen neuen Investorentypus aus. Auch ohne institutionelle Investments und ausländisches Kapital findet eine stärkere Verknüpfung von Immobilien- und Finanzmarkt statt, die zu folgenschweren Auswirkungen für andere (Markt‑)Akteure führt. Die Bedeutung von Privatpersonen als Immobilieninvestorinnen und -investoren auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen mit ausreichend privatem Kapital wie Salzburg wird deshalb in den nächsten Jahren noch deutlich zunehmen.

Der vorliegende Beitrag ist in sechs Kapitel gegliedert. Im zweiten Kapitel wird die Verbindung von Finanz- und Immobilienmarkt als theoretisch-konzeptioneller Rahmen diskutiert und die bedeutende, bislang aber wenig untersuchte Rolle von Privatpersonen und ihrer Finanzanlagen am Wohnungsmarkt dargelegt. Kapitel 3 und 4 stellen das Forschungsdesign, die methodische Herangehensweise und das Untersuchungsgebiet vor. In Kapitel 5 werden die Erkenntnisse der empirischen Untersuchung zur Bedeutung und Motivation von Privatanlegerinnen und -anlegern auf dem Salzburger Wohnungsmarkt aufgezeigt. Im sechsten Kapitel fasse ich die Erkenntnisse zusammen und gebe einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt durch die COVID-19-Krise.

Der Wohnungsmarkt weist einige Besonderheiten auf, die für seine sozioökonomische und politische Beurteilung Bedeutung entfalten. Zum einen hat Wohnraum eine lange Produktions- und Nutzungsdauer und bindet viel Kapital. Dies führt gemeinsam mit den Wohnungsmärkten inhärenter Intransparenz und ihrer räumlichen Segmentierung aufgrund der Standortgebundenheit des Wohnbaus zu einer geringen Angebotselastizität. Zum anderen ist Wohnraum gekennzeichnet von der gesellschaftlichen Konfliktlinie seiner Beurteilung als Werkzeug für ein schützenswertes Grundbedürfnis und wesentliche Säule des Wohlfahrtsstaates (Torgersen 1987; Kemeny 2006) einerseits und freier Ware bzw. Anlageobjekt andererseits (vgl. Musil 2019: 242–247). Deshalb wurden Wohnungsmärkte in Ländern mit deutlicher sozialstaatlicher Tradition wie Österreich lange Zeit stark ordnungspolitisch eingefasst (vgl. Schwartz/Seabrooke 2008: 243–248).

In den letzten Jahrzehnten jedoch wurden die Wohnungsmärkte vieler Länder durch den Rückzug der öffentlichen Hand einer starken Ordnungspolitik entzogen. Marktkräfte konnten sich durch die Liberalisierung der Finanzmärkte und Deregulierung der Wohnungsmärkte stärker entfalten. Dies führte zur Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategien auf Immobilienmärkten. Damit einher ging eine Änderung der Akteurstruktur samt ihrer Handlungsweisen. Seit den 1980er-Jahren entwickeln sich Gewerbe- und mittlerweile auch Wohnimmobilien zu einem Feld für Finanzanlagen. Der Rückzug des Staates fand in vielen Ländern nicht nur durch eine ordnungspolitische Rücknahme statt, sondern auch durch die Privatisierung öffentlichen Wohnraums (vgl. für Österreich Streimelweger 2010; vgl. für Deutschland Voigtländer 2007: 748). Durch neue Finanzmarktinstrumente und der Bereitstellung von transparenten Marktinformationen durch spezialisierte Agenturen (Dörry/Heeg 2009: 175–181) wurden Immobilienbestände zu standardisierten Waren, die mit anderen assets und deren Rentabilität verglichen werden können. Dies erleichterte Investitionen in zunehmend globalisierten Immobilienmärkten. Immobilien verloren somit in finanzieller Hinsicht nach und nach ihre namensgebende Eigenschaft der Immobilität (Heeg 2004: 128–134; Scharmanski 2006: 2).

Diese ausgeweiteten Investitionsmöglichkeiten trafen ab den 1990er-Jahren auf steigende Mengen anlagesuchenden Kapitals, bedingt durch die Zunahme privater Verschuldung, der Errichtung kapitalgedeckter Altersversicherungssysteme und zuletzt der europäischen Zinspolitik bzw. der monetären Politik der Europäischen Zentralbank des quantitative easing. Dieses Kapital fand in den einzelnen Teilmärkten des Immobilienmarkts zunehmend eine relevante Senke (Harvey 2010). Das Resultat war eine starke Verknüpfung von Immobilien- und Finanzmarkt (finance-housing-nexus; Musil 2019: 305) und eine Bedeutungszunahme finanzieller Anlagestrategien, die Profite abseits realwirtschaftlicher Produktionsprozesse suchen (Krippner 2005: 173–177). Dies wird auch als Finanzialisierung bezeichnet (Aalbers 2017: 543), ein Begriff, der ob seiner breiten und teils diffusen Verwendung auch in der Kritik steht (Christophers 2015; Jacobs/Manzi 2020: 184–186). Auf den Wohnungsmarkt bezogen, bedeutet Finanzialisierung die „Schaffung von Anlagemöglichkeiten, wo vorher keine waren“ (Heeg 2013: 81) und die wachsende Dominanz von Investitionen in Wohnraum aus rein finanziellen anstatt (real)wohnungswirtschaftlichen Motiven durch Finanzakteure samt verstärkter Anwendung ihrer Praktiken und Narrative (Fernandez/Aalbers 2016: 71). Vor allem institutionelle Investoren, aber auch immer mehr Privatpersonen, haben Wohnungen als Anlageobjekte identifiziert (Heeg 2013: 82–85). Internationale Pensions- und Investmentfonds wie auch Versicherungen und Banken kaufen ganze Portfolios, wie beispielsweise komplette öffentliche Wohnungsbestände oder extra für sie errichtete Anlagen auf. In Bezug auf die Investitionsmotive durch institutionelle Investoren in Deutschland stellen Wijburg, Aalbers und Heeg (2018: 1101–1104) aber mittlerweile eine Transformation fest und weiten damit den Finanzialisierungsbegriff. Die Anfang der 2000er-Jahre vorherrschende pure Spekulation, welche sie als „Finanzialisierung 1.0“ bezeichnen, weicht allmählich dem Motiv des langfristigen Investments („Finanzialisierung 2.0“). Wohnraum wird dadurch als Investitionsobjekt „Veranlagungs-Mainstream“ (Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1098).

Die privaten Haushalte wiederum sind durch die Krise 2008 von finanzmarktbasierten Kapitalanlagen verunsichert und auf der Suche nach anderen Anlageformen. Aufgrund der Niedrig- bzw. Nullzinssituation sind konservative Sparformen unattraktiv. Zudem sind viele Menschen, vor allem in konservativen Wohlfahrtsstaaten mit traditionell ausgeprägten sozialen Sicherungssystemen und umlagefinanzierter Altersversicherung wie Österreich, Deutschland oder auch Frankreich (vgl. Esping-Andersen 2013) in Bezug auf ihre Altersvorsorge verunsichert.

Vgl. z. B. https://www.ergo.com/de/Media-Relations/Pressemeldungen/PM-2018/20180214-ERGO-Risiko-Report (17.08.2021).

Da aber die finanziellen Möglichkeiten zum Erwerb von Immobilien ungleich verteilt sind, führt diese Entwicklung langfristig zu einer Polarisierung zwischen wenigen Mehrfacheigentümerinnen und -eigentümern und vielen eigentumslosen Mieterinnen und Mietern, sowie zu einem generationellen und demographischen Gap (Helbrecht/Geilenkeuser 2012).

Zwar treten institutionelle Investoren sowie Privatanlegerinnen und Privatanleger in unterschiedlichen Formen auf den Immobilienmärkten auf, gemeinsam ist ihnen jedoch, dass sie Wohnraum nicht durch die Brille der Bedürfnisbefriedigung betrachten, sondern um ihr Kapital anzulegen und zu vermehren. Immobilien sind somit zu einer Anlageform von Vielen geworden.

Diese Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt ist zwar ein globales, aber kein global einheitliches Phänomen. Wohnungsmärkte variieren in der Ausprägung ihrer ordnungspolitischen Einfassung, Akteurstrukturen sowie Institutionen und deren divergierenden ökonomischen und politischen Machtverhältnisse sowie der konkreten Verteilung von Eigentumsrechten am Wohnraum (Schwartz/Seabrooke 2008: 244–245). Genauso wie sich Wohnungsmärkte unterscheiden, so variiert auch die Manifestation von Finanzanlagen auf diesen Wohnungsmärkten (beispielsweise stark zwischen globalem Norden und Süden (vgl. Heeg/Ibarra García/Salinas Arreortua 2020: 512)). Deren Intensität und Relevanz ist dabei abhängig von Einflussfaktoren auf unterschiedlichen Ebenen. Die nationale Ebene bildet einen wichtigen Rahmen mit seinem institutionellen und wirtschaftspolitischen Setting, doch die regionalen Wohnungsmärkte können sich hinsichtlich ihrer Institutionen, Akteurinnen und Akteure samt deren Motivation und Marktlogik sowie der Ausprägung einer spezifischen Nachfrage als auch in dem darauf abgestimmten Angebot deutlich absetzen. Die Wohnungsmärkte reflektieren dabei die generellen Kräfteverhältnisse einer Gesellschaft (vgl. Kemeny 2006: 15–16), die nicht nur auf nationaler, sondern auch auf regionaler Ebene unterschiedlich ausgeprägt sind (Fields/Uffer 2016: 1490–1497; Aalbers 2017; Lebuhn/Holm/Junker et al. 2017).

Die oben skizzierte Verbindung von Finanz- und Immobilienmarkt ist trotz begrifflicher Kritik am Terminus Finanzialisierung (Christophers 2015; Jacobs/Manzi 2020: 184–186) breiter Konsens. Empirisch zeigen sich aber im Besonderen auf folgenden drei Ebenen Lücken (vgl. Aalbers 2017: 546):

Erste Lücke: Maßstab und Auswahl des Untersuchungsraumes. Die meisten Untersuchungen konzentrieren sich zum einen auf die nationale Ebene und Märkte, die entweder stark von der Krise 2008 betroffen waren (Gotham 2009; Coq-Huelva 2013; Waldron 2016), oder liberale Märkte mit starken Eigentümerquoten und hohen Hypothekenschulden (Byrne 2019) und zum anderen findet sich die Konzentration auf metropolitane Untersuchungsregionen und ihre Gewerbe- (Clark/Lund 2000; Dörry 2010; Musil/Reiner 2019) bzw. Wohnimmobilienmärkte (Fields/Uffer 2016; Romainville 2017; Morris 2018). Städte abseits der Metropolen werden nur selten untersucht, obwohl der finance-housing-nexus mittlerweile auch in regionalen Universitätsstädten, in kleineren Großstädten (z. B. Reutter 2012; Fehlberg/Mießner 2015; Bernt/Colini/Förste 2017; Mießner 2021) und sogar in Mittelstädten (Bůžek/Mießner 2021) seine Wirkung entfaltet. Wohnungsmärkte sind aber ausgeprägte regionale Märkte. Für das Verständnis der regional unterschiedlichen Manifestationen des finance-housing-nexus bedarf es der Untersuchung unterschiedlicher regionaler Kontexte, samt institutioneller Rahmenbedingungen, und variierenden Ausprägungen von Angebot und Nachfrage. Wegen des Mangels an regional und lokal differenzierter Betrachtung bleiben relevante regionale Unterschiede oft verdeckt.

Zweite Lücke: Auswahl der untersuchten Akteurinnen und Akteure. Durch den Fokus auf Großstädte der Metropolebene konzentrieren sich die empirischen Untersuchungen entweder auf die institutionelle Angebotsseite des Wohnungsmarktes und die Frage nach der Bedeutung von Finanzakteuren sowie finanzialisierten developern für die Stadtentwicklung (vgl. Romainville 2017: 629–634) oder auf institutionelle Investoren, wie z. B. REITs oder Private Equity Fonds als Nachfragende (vgl. Wijburg/Aalbers/Heeg 2018). Zwar wurden beispielsweise durch Heeg (2013) auch private Investorinnen und Investoren als Akteurinnen und Akteure und damit die zweite Komponente der Nachfrageseite neben institutionellen Käufern thematisiert, aber insgesamt nur selten (vgl. Aigner 2020; Hulse/Reynolds/Martin 2020) abseits sogenannter ultra-high-net-worth individuals (Hochvermögende; vgl. Rogers/Koh 2017) empirisch untersucht. Eine Ausnahme stellen hier die Untersuchungen zu mortgaged home ownership (hypothekbelastetes Wohneigentum) und des Phänomens buy-to-let (Kauf zur Vermietung) in Großbritannien dar (Gibb/Nygaard 2005). Diese Forschungslücke bezüglich der Bedeutung von privaten Investitionen stellen Rosenblatt und Sacco (2018: 94–95) auch für die Subprime-Krise (Hypotheken-Krise durch geringe Bonität) 2007 in den USA fest. Im vorliegenden Beitrag werden vor allem diese direkten Immobilieninvestitionen von Privatpersonen betrachtet.

Dritte Lücke: Auswahl der betrachteten Prozesse. Strukturen und Prozesse privater Immobilieninvestitionen (vgl. Trouillard 2013: 67–68) unterscheiden sich von jenen institutioneller Investoren und können deshalb nicht mit demselben methodischen Setting untersucht werden. Investitionen auf Haushaltsebene finden ersten Erkenntnissen zufolge vorwiegend in sogenannte Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen statt (Aigner 2020: 2). Deren empirische Untersuchung steht jedoch noch aus. Für die langfristige politische und ökonomische Beurteilung dieses Phänomens ist deshalb offenzulegen, wer diese Anlegerinnen und Anleger konkret sind, und mit welcher Motivation sie in Wohnimmobilien investieren (vgl. Hulse/Reynolds/Martin 2020).

Interessant für die Beantwortung der oben aufgezeigten Forschungsfragen ist zudem die Frage der methodischen Herangehensweise. Generell besteht bei immobilienwirtschaftlichen Untersuchungen oftmals das Problem fehlender Qualität und mangelnder Vergleichbarkeit von Daten – besonders bei regionalen Untersuchungen (vgl. Mundt/Wagner 2017: 42–43). Diese Untersuchung setzt deshalb auf eine methodische Verschränkung von Grundbuch- und Firmenbuchauswertungen sowie qualitativer Experteninterviews als einem neuen methodischen Setting für die bestehende Toolbox zur Analyse von Finanzanlagen auf Wohnungsmärkten. Zusätzlich analysiere ich unterschiedliche Sekundärquellen und fasse bestehende regionale Untersuchungen zusammen.

Dem Grundbuch und den Immobilienkaufverträgen lassen sich wesentliche Informationen über das effektive Marktgeschehen entnehmen. Unter anderem können damit Preise, Käufer- und Verkäuferstrukturen (Rechtspersönlichkeit, Herkunft) und die Struktur der verkauften Immobilien (Art, Größe, Zusammensetzung) bestimmt werden. Diesen Vorteilen steht die umständliche Handhabung und Auswertung des Grundbuchs gegenüber. Zwar besteht in Österreich die Möglichkeit der Grundbucheinsicht, allerdings ist der Zugang kostenpflichtig und eingeschränkt.

Über das Portal Immoservice Austria

https://www.immoservice-austria.com/ (17.08.2021).

Mithilfe des Datensatzes können die Kaufenden in juristische und natürliche Personen unterteilt werden. Für eine genauere Analyse der beteiligten juristischen Personen wurden aus dem Firmenbuch (respektive kostenloser darauf zurückgreifender Online-Portale) zusätzliche Informationen über die Struktur der Unternehmen (Herkunft, Gesellschaftsform, Eigentümerstruktur, Branche/wirtschaftliche Kerntätigkeiten per NACE-Zuordnung

NACE: Statistische Systematik der Wirtschaftszweige in der Europäischen Gemeinschaft – Nomenclature statistique des activités économiques dans la Communauté européenne.

Neben den kodifizierten Transaktionen ist das Markt- und Erfahrungswissen von Immobilienexpertinnen und -experten für die Beurteilung von Marktprozessen eine zentrale Erkenntnisquelle für diese Untersuchung. Deshalb wurden 14 leitfadengestützte Interviews (im Folgenden als I1 bis I14 abgekürzt) mit Vertreterinnen und Vertretern der gesamten Wertschöpfungskette (vgl. Ambrose 1991: 94-99) des Salzburger Wohnungsmarktes und langjähriger Erfahrung (mit Schwerpunkt auf Immobilieneigentum) durchgeführt. Sie wurden zur Zusammensetzung der Nachfrage nach Immobilieneigentum in Salzburg, zur Motivation und Finanzierung von Immobilienkäufen sowie nach ihrer Einschätzung der Marktdynamik der letzten Jahre und der zukünftigen Entwicklung befragt.

Untersuchungsgebiet für diesen Beitrag ist die Stadt Salzburg, die stellvertretend für kleinere Großstädte abseits der Metropolebenen ohne globale Funktionen, aber mit angespanntem Wohnungsmarkt steht (vgl. Zeller/Van-Hametner/Smiegiel et al. 2018: 605–607) (vgl. Tabelle 1). Salzburg weist ein geringes Bevölkerungswachstum (2001-2017: +6,8 %), aber ein dynamisches Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) pro Kopf auf (2001-2017: +56 %).

http://statistik.gv.at/web_de/statistiken/wirtschaft/volkswirtschaftliche_gesamtrechnungen/regionale_gesamtrechnungen/nuts3-regionales_bip_und_hauptaggregate/019126.html (17.08.2021).

Der Salzburger Immobilienmarkt war, wie in den meisten Städten Österreichs, lange Zeit relativ stabil. Dazu trug Österreichs Konstitution als korporatistischer Wohlfahrtsstaat mit stark ausgeprägten Institutionen und Regularien am Wohnungsmarkt wesentlich bei (Zeller/Van-Hametner/Smiegiel et al. 2018: 600–603). Im Verhältnis zum ‚roten Wien‘ und zu anderen Landeshauptstädten war Salzburgs Wohnungsmarkt allerdings nie stark durch kommunalen Wohnbau oder starke gemeinnützige Akteure geprägt. Seit Anfang der 2000er-Jahre und im Besonderen seit 2008 (Finanzkrise) wich die Stabilität einer deutlich intensiveren Entwicklung durch einen Nachfrageboom, dem Auftreten neuer Akteurinnen und Akteure und dem Rückzug des Staates, beispielsweise durch Privatisierungen (Zeller/Van-Hametner/Smiegiel et al. 2018: 600–603). Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie Spanien und Irland, in denen der letzte globale Immobilienboom seinen Ausgang nahm und die dadurch große wirtschaftliche Probleme erlitten (Byrne 2019: 1–2), liegt in Österreich wie auch in Deutschland ein Post-Krisen-Immobilienboom vor. Das gesamte Investitionsvolumen in den Immobilienstandort Österreich legte von 2010 bis 2018 deutlich zu (+84 %). Im Besonderen betraf dies die größeren Ballungsräume.

Vgl. https://www.remax.at/de/presse/immospiegel (17.08.2021); http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/Presseunterlagen_Markt_2016_2017.pdf (17.08.2021).

Das sind Wohnungen, welche Privatpersonen erwerben, aber nicht, um darin selbst zu wohnen, sondern als Wertanlage und zur Vorsorge. Diese Wohnungen werden entweder ausschließlich mit Vermietungsabsicht, mit Vermietungsabsicht und anschließender Selbstnutzungsperspektive (in der Pension) oder ausschließlich als Anlage mit der Spekulation auf einen gesteigerten Wohnungswert gekauft (Van-Hametner/Lang 2019: 34–36). Ihre Funktion ähnelt dem in Großbritannien verbreiteten buy-to-let (vgl. Gibb/Nygaard 2005). Ihre Verbreitung ist aber nicht im Bestehen eines Hypothekarprodukts, sondern in zinsbedingten Kapitalverschiebungen und der Ausnutzung steuerlicher Vorteile begründet. Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen sind meist Neubauten, teilweise wird ein Rundumangebot aus Produkt und Dienstleistung wie Vermietung und Betreuung zum Verkauf angeboten (Aigner 2020: 11). Zahlreiche Indizien deuten darauf hin, dass es in den letzten Jahren in Österreich zu einem Boom von Angebot und Nachfrage nach diesem Anlageprodukt kam. Regional differenzierte Marktstudien liegen aktuell nur für Wien vor und zeigen einen deutlichen Nachfrageanstieg (EHL Immobilien 2018).

Der österreichische Markt für Wohnimmobilien boomt so sehr, dass die Analysten der österreichischen Nationalbank von einer Überbewertung ausgehen (Oesterreichische Nationalbank 2019: 6). Ist diese Entwicklung bereits Ausdruck einer deutlichen Bedeutungszunahme finanzieller Anlagestrategien am Immobilienmarkt? Wijburg und Aalbers (2017: 976–980) folgend charakterisiere ich die Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt in Österreich als bislang schwach ausgeprägt. Sie setzte sich über verschiedene Prozesse und in Abhängigkeit von historischen Entwicklungen und politisch-gesellschaftlichen Kräfteverhältnissen sowie bestehender institutioneller Pfade in zwei Phasen um. Die erste Phase fand Anfang der 2000er-Jahre durch die Privatisierung von Bundeswohnungen statt. Die zweite Phase begann 2008 und ist durch das Auftreten großer Fonds (vorwiegend in Wien) sowie der boomenden Nachfrage nach Mietwohnhäusern und Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen gekennzeichnet (vgl. Zeller/Van-Hametner/Smiegiel et al. 2018: 600–603).

Resultat dieser Entwicklung ist, dass hohe Immobilienpreise und steigende Wohnkostenbelastungen mittlerweile auch in Österreich eine Schlüsselherausforderung geworden sind (Oesterreichische Nationalbank 2019). Salzburg steht dafür repräsentativ und ist bei Neubauwohnungen und Häusern die teuerste Großstadt (vgl. Abbildung 1). Die Preise für neu errichtete Wohnungen stiegen in Salzburg von 2001 bis 2018 (und besonders stark seit der Krise 2008) um 71,5 %, der Bestandsmarkt verzeichnete im selben Zeitraum sogar ein Plus von 92 %.

Vgl. die Immobilienpreisspiegel 2002 bis 2019 der WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Im folgenden Kapitel stelle ich nun die empirischen Erkenntnisse aus den durchgeführten Grund- und Firmenbuchauswertungen sowie den qualitativen Experteninterviews vor. Dabei lege ich die Bedeutung von Privatanlegerinnen und Privatanlegern für die Dynamik des Salzburger Wohnungsmarktes, deren Motivation und Finanzierung von Wohneigentum und im Besonderen der Ausprägung des oben skizzierten Phänomens der Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen dar.

Am Beispiel der Stadt Salzburg mit ihrem boomenden Markt für Wohnimmobilien und ihren hohen Wohnkosten zeigt dieser Beitrag, in welcher Intensität und konkreten Form sich die Verbindung von Wohnungs- und Finanzmarkt abseits der Metropolebene manifestiert und welche Rolle dabei Privatpersonen als Immobilieninvestorinnen und -investoren einnehmen. Damit füllen die Erkenntnisse die aufgezeigte Forschungslücke mit ihren drei Ebenen und beantworten die eingangs gestellten Forschungsfragen.

Wie drücken sich Finanzanlagen am Wohnungsmarkt nun konkret in Salzburg aus und welche Rolle spielen dabei Privatpersonen (Forschungsfrage 1 und 2)? Bis zu einem Drittel aller Wohnungen wird in Salzburg nicht als Wohnsitz, sondern als Kapitalanlage erworben. Im Unterschied zu vielen Metropolmärkten spielen institutionelle Käufer dabei keine Rolle (vgl. zu ähnlichen Prozessen in Großbritannien Ronald/Kadi 2018), denn als Immobilieninvestorinnen und -investoren treten überwiegend Privatpersonen aus der Region in Erscheinung.

Bei diesen privaten Immobilieninvestorinnen und -investoren handelt es sich um einen neueren Investortypus, der in diesem Ausmaß erst seit der Finanzkrise und der darauffolgenden Gemengelage aus niedrigen Zinsen, hoher Unsicherheit und dem Mangel an Anlagealternativen auftritt. Vorherrschende Motivation ihrer Immobilieninvestments ist weniger Spekulation und die Erwartung von Wertsteigerung, sondern private und familiäre Vorsorge (vgl. Heeg 2013) und vor allem der Wunsch nach Wertsicherung. Deshalb vermieten die Investorinnen und Investoren diese Wohnungen auch in der überwiegenden Mehrheit.

Die dritte Forschungsfrage nach den Auswirkungen verstärkter Finanzanlagen am Wohnungsmarkt durch Privatpersonen und den Strategien der Marktakteurinnen und Marktakteure im Umgang damit kann folgendermaßen beantwortet werden: Obwohl der Salzburger Wohnungsmarkt vorwiegend regionales Kapital absorbiert, führt dessen Nachfrage nach Wohnraum zur Anlage neben dem starken Preisanstieg zu weiteren langfristigen Änderungen. Die Struktur der errichteten Wohnungen richtet sich auf die Anlagenachfrage aus, die Zunahme privater Vermieterinnen und Vermieter ändert die Wohnungsmarktstruktur, die steigenden Immobilienpreise drängen Eigennutzerinnen und Eigennutzer in höhere Fremdfinanzierungen bzw. in den Kauf kleinerer Wohnungen und verdrängen diese sukzessive aus dem Eigentums- in den Mietmarkt. Außerdem führen die Preissteigerungen zu einem Rückgang der Mietrendite und die Nachfrage durch Anlegerinnen und Anleger zu einer Marktüberhitzung.

Erkenntnisse erster Analysen (Raiffeisen Research 2020) lassen vermuten, dass Wohnraum auch nach der COVID-19-bedingten Gesundheits- und Wirtschaftskrise nicht nur in Salzburg weiterhin stark als Krisenanlage nachgefragt wird, da sie bestehende Unsicherheiten verstärkt und die Niedrigzinspolitik sich verstetigt. Die aktuelle Zinspolitik führt zwar dazu, dass Staaten und Märkte stabilisiert werden. Die Entwicklungen am Immobilienmarkt samt stark steigenden Wohnkosten sind aber ein deutlicher Kollateralschaden. Eigennutzerinnen und -nutzer werden sich zwar bemühen, ihre Nachfrage aufgrund ihrer Erfahrungen in der Pandemie (Homeoffice, Wunsch nach Grün) anzupassen, aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Situation mit Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit in Kombination mit weiterhin steigenden Wohnungspreisen werden sie am Eigentumsmarkt aber noch stärker von Anlegerinnen und Anlegern verdrängt werden. Die vorliegenden Ergebnisse lassen den Schluss zu, dass Privatpersonen als Immobilieninvestorinnen und -investoren im Besonderen auf den Wohnungsmärkten von Städten abseits der Metropolen deshalb in den nächsten Jahren noch deutlich an Bedeutung zunehmen werden.

Die Erkenntnisse dieser sich in Maßstab sowie Akteur- und Prozessorientierung abhebenden Untersuchung zeichnet zudem ein differenziertes Bild der Finanzialisierung von Wohnungsmärkten: ein Bild, in dem breite Teile der Gesellschaft durch eigene Veranlagungsprozesse aktiv die Verbindung von Finanz- und Immobilienmarkt vorantreiben. Mit Anlagewohnungen werden dafür am Wohnungsmarkt Anlagemöglichkeiten geschaffen, welche – zumindest in dieser Dimension und Ausprägung – zuvor nicht bestanden (Heeg 2013: 81). Die Finanzanlage Wohnraum ist somit nicht mehr nur ‚anonymen‘ institutionellen Investoren vorbehalten, sondern ist zu einer Anlageform von Vielen geworden. Zwar investieren diese neuen Akteure zumeist nicht motiviert von kurzfristiger Profitmaximierung und Renditesteigerung (im Sinne einer „Finanzialisierung 1.0“), aber ihre Motivlage ist durchaus finanzieller Natur. Gewiss sind private Investitionen in den Immobilienmarkt eine Grunddeterminante kapitalistisch orientierter Wohnungsmärkte, doch Anlegerinnen und Anleger kaufen Anlagewohnungen heute nicht, weil sie Vermieter werden wollen, sondern weil die Anlagewohnung eine Möglichkeit der sicheren Finanzanlage im Sinne einer „Finanzialisierung 2.0“ bietet (vgl. Wijburg/Aalbers/Heeg 2018). Mit der Nachfrage nach Anlagewohnungen dominieren private Anlegerinnen und Anleger sukzessive die Nachfrage am Wohnungsmarkt, beeinflussen die Strukturen der realen Wohnungswirtschaft und beschleunigen dadurch urbane Wohnkrisen.