Die Erreichung nachhaltiger Entwicklung – die Befriedigung heutiger Bedürfnisse, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zu beschränken (Brundtland 1987: 1) – ist eine zentrale Herausforderung unserer Zeit. Sie erfordert die Integration von ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten in alle gesellschaftlichen Bereiche (Tang/Niu/Wei et al. 2022: 15) und kann daher nicht auf ein einzelnes Wissenschaftsgebiet reduziert werden.

Der Gebäudebereich ist ein wesentlicher Faktor für eine nachhaltigere Zukunft bzw. beim Klimaschutz (UNEP 2011: 20). Eine umfassende Übersicht über Ziele der ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeit, wie in den allgemeinen Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen, existiert für die Projektentwicklung von Immobilien nicht. Die Zugrundelegung der Sustainable Development Goals ist nicht ausreichend, da diese aus einem politischen Konsens resultieren und keine Vollständigkeit garantieren. Zudem ist der Detaillierungsgrad zu gering für eine substantiierte Auseinandersetzung mit der Thematik.

Ziel dieses Beitrags ist es, die verschiedenen möglichen Zielstellungen für eine nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung systematisch zu erfassen und zu analysieren. Diese Zielstellungen bilden die Grundlage für politische Entscheidungsprozesse bei strategischen Weichenstellungen für eine nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung. In weiterführenden Forschungen sollen sie als Eingangsparameter für ein Expertensystem dienen. Dazu wird eine interdisziplinäre Sicht auf nachhaltige Immobilien-Projektentwicklung dargelegt. Aus in der Literatur genannten Kriterien, Aspekten, Anforderungen und Notwendigkeiten für ein nachhaltiges Immobilienwesen werden Zielformulierungen für die Immobilien-Projektentwicklung abgeleitet. Bislang wird das Thema im Wesentlichen aus dem Blickwinkel einzelner Fach- bzw. Wissenschaftsgebiete betrachtet. Die Vielzahl an Schnittstellen, Überschneidungen und unterschiedlichen disziplinären Anforderungen birgt das Risiko von Zielkonflikten bei der praktischen Umsetzung nachhaltiger Entwicklungsstrategien. Basis ist der aktuelle Erkenntnisstand der Wissenschaftsbereiche, die sich mit Immobilien befassen: Immobiliengeographie, Raumplanung, Immobilienökonomie, Architektur und Bauingenieurwesen. Andere Wissenschaftsgebiete thematisieren Immobilien zwar auch, fokussieren immobilienbezogene Fragestellungen aber nicht ausschließlich. Sofern relevante Quellen, z. B. aus den Rechtswissenschaften, identifiziert werden, werden deren Inhalte in diese Untersuchung integriert.

Wichtig ist, dass die Zusammenstellung der Ziele aufgrund der unterschiedlichen wirtschaftlichen und sozialen Entwicklungsstufen sowie regionalen Besonderheiten variabel bleiben muss. Um aber internationale Zielsetzungen erreichen zu können und Wettbewerbsbeschränkungen oder eine Inselbildung zu vermeiden, sollten übergeordnete und international harmonisierte Standards verfügbar sein (Conrads/Wilke 2021: 192). Dieser Argumentation folgend, werden Ziele einer nachhaltigen Projektentwicklung in diesem Beitrag nicht priorisiert, damit je nach individueller Situation und Rahmenbedingungen bestimmte Ziele ausgewählt oder bevorzugt verfolgt werden können.

Die zentrale Forschungsfrage lautet insofern: Welche Nachhaltigkeitsziele können, unabhängig von ihrer Priorisierung, im Zusammenhang mit der Immobilien-Projektentwicklung von Interesse sein?

Als Ausgangspunkt wird das Immobilienwesen aus dem Blickwinkel der verschiedenen Wissenschaftsdisziplinen eingeordnet (Kapitel 2), danach die Methodik erläutert (Kapitel 3). Im nächsten Schritt erfolgt die Darstellung der verschiedenen Nachhaltigkeitsanforderungen, ausgehend von Überlegungen aus der Geographie und Raumplanung (Kapitel 4), die durch Veröffentlichungen aus der Immobilienökonomie (Kapitel 5) und der Architektur und des Bauingenieurwesens (Kapitel 6) ergänzt bzw. konkretisiert werden. Zuletzt werden die Anforderungen in entsprechende Zielformulierungen überführt, in die Kategorien Ökologie, Ökonomie und Soziales geordnet und zusammengefasst (Kapitel 7), um eine interdisziplinäre Übersicht, unabhängig von den einzelnen Wissenschaftsbereichen zu erhalten. Kapitel 8 enthält Schlussfolgerungen und ein Fazit.

Zur Beschreibung von Nachhaltigkeitskriterien bzw. -zielen bedarf es einer Einordnung des Begriffs ‚Immobilienwesen‘, der in Geographie, Raumplanung, Immobilienökonomie, Architektur und Bauingenieurwesen ähnlich, aber nicht gleich verwendet wird und in sehr unterschiedlichen Kontexten und aus unterschiedlichen Blickwinkeln betrachtet wird.

Immobilien sind ein bedeutender Untersuchungsgegenstand der Humangeographie, denn der Mensch nimmt durch seine zentralen soziokulturellen Bedürfnisse, speziell nach Wohnraum in Zusammenhang mit sozialen und wirtschaftlichen Aktivitäten sowie der zugehörigen Infrastruktur, Einfluss auf den Raum (Bathelt/Glückler 2012: 45; Musil 2019: 20). Die raumplanerische Sicht auf Immobilien resultiert aus der Aneignung von Raum durch die Menschen und einer ungeplanten Verstädterung und Landnutzung im Rahmen der Industrialisierung und sie dient der planerischen und rechtlichen Ordnung und Steuerung der Landnutzung. Dabei steht der Ausgleich öffentlicher und privater Interessen im Vordergrund. Heute geschieht dies oft vor dem Hintergrund des Erreichens einer nachhaltigen Entwicklung (Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 3; Pillei 2023: 15–18). Im Raumordnungs‑, Städtebau‑, Bauordnungs- und Bauplanungsrecht wird die Beziehung zwischen Mensch und Raum, auch in Bezug zum Ressourcen- und Naturschutz, in Verbindung mit weiteren Gesetzen und Verordnungen verhandelt (Zilch/Diederichs/Katzenbach et al. 2013). Umgekehrt entscheiden spezifische Eigenschaften von Räumen über deren Nutzbarkeit (z. B. Zugänglichkeit aufgrund der Topographie, Geologie, Hydrologie) (Schmidt/Buchmaier/Vogt-Breyer 2017: 1–5; Engel 2024: 11.7).

Aus räumlicher Perspektive wird der Immobilienmarkt unter Anwendung klassischer geographischer Ansätze analysiert, insbesondere in Hinblick auf lokale und regionale Unterschiede. Der Standort der Immobilie steht dabei in einer räumlichen Beziehung zu anderen Immobilien, woraus beispielsweise Schlüsse zur Sozialstruktur oder dem Immobilienwert abgeleitet werden. Andererseits wird der Immobilienmarkt aus sozioökonomischer Perspektive betrachtet. Alle Akteure am Markt beeinflussen unabhängig vom konkreten Standort die Kriterien, die ein Grundstück attraktiv für den Markt und damit zu einer guten Lage machen (Musil 2019: 21–23).

Als weiterer Fokus wird die Immobilie entlang ihres Entstehungs- und Nutzungsprozesses bzw. ihrer Einbettung in (globale) Produktionsnetzwerke gesehen. Betrachtet werden die Wertentstehung entlang der Wertschöpfungskette, Machtstrukturen und die Einbettung in lokale Kontexte (Schulz/Zademach 2016: 141). Spezielle Modelle, z. B. zu Wohnimmobilien, bilden eine für den Immobilienmarkt konkretisierte Wertschöpfungskette, bestehend aus Projektentwicklung, Finanzierung bzw. Investition, Bau/Errichtung, Vermarktung und Verwaltung und gegebenenfalls Abriss/Revitalisierung ab. Zudem werden die Rahmenbedingungen des privatwirtschaftlichen und öffentlichen Sektors und deren Akteuren wie etwa Planungsbehörden, Bauunternehmen, Finanzinstitute und Hausverwalter und deren Bedarfe bzw. Bedürfnisse diskutiert (Musil 2019: 35–37).

Zuletzt sei die Anknüpfung an das Konzept der urbanen politischen Ökonomie erwähnt. Hierbei geht es um Zu- und Abflüsse von Finanzmitteln in den bzw. aus dem Immobilienmarkt aufgrund des kapitalistischen Wirtschaftssystems. Daraus resultieren Veränderungen in der Entwicklung des bebauten Raumes, vornehmlich der Städte (Musil 2019: 40–43).

Das Bauwesen und die Immobilienökonomie orientieren sich im Wesentlichen am Prozess der Entstehung und Nutzung von Immobilien und schließen insofern direkt an das Konzept der Produktionsnetzwerke bzw. Wertschöpfungsketten an (Alda/Hirschner 2016: 23). Betrachtungsgegenstand sind insofern auch die an die Wertschöpfungskette angrenzenden öffentlichen und privatwirtschaftlichen Bereiche wie öffentliches und privates Recht sowie Steuern, die aus der geographischen Sicht eine Rolle spielen. Die Markt- und Standortanalyse schließt an raumwissenschaftliche Betrachtungsweisen an.

Darüber hinaus werden auch technische und künstlerische Aspekte wie das Immobiliendesign (Architektur und Konstruktion), die Baustoffe und bauphysikalische Eigenschaften (Wärme, Schall und Feuchteschutz), der Baubetrieb und das Facility Management bzw. die Nutzung von Gebäuden bearbeitet. Dazu gehören auch spezifische betriebswirtschaftliche Fragestellungen in Zusammenhang mit dem Rechnungswesen und der Finanzierung (Schulte/Kühling/Servatius et al. 2013; Pauen 2022).

Das Immobilienwesen muss also als interdisziplinärer Untersuchungsgegenstand verstanden werden, der weit über ökonomische Aspekte hinausgeht. Die Wechselwirkungen zwischen gesellschaftlichen, räumlichen, rechtlichen, technischen und gestalterischen Faktoren zeigen, wie vielschichtig und komplex die Betrachtung von Immobilien im Kontext nachhaltiger Entwicklung ist. Nur im Zusammenwirken verschiedener Disziplinen und Perspektiven können Kriterien und Ziele für nachhaltiges Handeln im Immobilienwesen umfassend gefasst und wirksam umgesetzt werden.

Um den Stand der Forschung zu ermitteln, wird auf eine systematische Literaturanalyse nach Webster und Watson (2002) zurückgegriffen. Die Untersuchung wird nach den bereits erwähnten Wissenschaftsgebieten strukturiert. Im Wesentlichen werden wissenschaftliche Veröffentlichungen untersucht. Beiträge von Berufs- und Branchenverbänden, aus Politik und Gesetzgebung werden berücksichtigt, sofern wissenschaftliche Publikationen fehlen oder sich ergänzen lassen. Fokussiert werden Texte, die konkrete Kriterien nennen oder im Rahmen anderer Kontexte Kriterien erkennen lassen. Insofern fließen auch Kriterien der Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude und Städte ein.

Zunächst wird mit Begriffen wie Nachhaltigkeit in Kombination mit den Stichworten Immobilie, Bauen sowie Architektur umfassend gesucht, um auf eine große Informationsbasis zurückgreifen zu können. Da Aspekte, die für das Immobilienwesen relevant sind, häufig im Kontext von Städten diskutiert werden, fließen die Suchbegriffe Stadt und Raum ein (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 4). Im nächsten Schritt werden die Suchergebnisse auf Quellen eingegrenzt, die eine Einlassung auf Kriterien für ein nachhaltiges Immobilienwesen erkennen lassen. Die vorbeschriebene, systematische Analyse wurde mithilfe der Online-Datenbanken Science Direct und Google Scholar sowie dem Programm Citavi und Freihandrecherche durchgeführt. Aufgrund der umfangreichen Datensammlung wurde zudem die Datenbank K10Plus herangezogen. Ergänzt wurde die Literatursuche um Hinweise von Expertinnen und Experten und Freihandrecherche im Internet.

Die Suche in der Datenbank Google Scholar erbrachte 277 Literaturquellen, die einer Inhaltsanalyse unterzogen wurden. Die Datenbank Science Direct lieferte 25 Quellen für die Inhaltsanalyse. Die Recherche in der Datenbank K10Plus lieferte 88 Quellen für eine Inhaltsanalyse. Der vorgenannte Analyseschritt erfolgte händisch.

Zur Verdichtung der Ergebnisse wurden die Literaturstellen bezüglich ihrer Aussagekraft zu Kriterien bzw. Zielen für ein nachhaltiges Immobilienwesen untersucht und in die Bereiche Architektur und Bauingenieurwesen, Immobilienökonomie, Immobiliengeographie und Raumplanung gegliedert, um die Herkunft der verschiedenen Aspekte nachzuvollziehen. Fallstudien wurden aufgrund ihrer begrenzten Allgemeingültigkeit und Aspekte der Infrastruktur ausgeklammert. Quellen mit Erscheinungsjahr vor 2013 wurden als veraltet eingestuft und nur herangezogen, wenn Themen behandelt wurden, die in neuerer Literatur nicht aufgegriffen bzw. aktualisiert wurden.

Die Analyse umfasste insgesamt 151 Quellen, einschließlich Empfehlungen von Expertinnen und Experten, Ergebnisse eigenständiger Recherchen und relevante Zertifizierungssysteme (vgl. Tabelle 1).

Im Folgenden werden die Ergebnisse aufbereitet. Um Dopplungen zu vermeiden und aufgrund der Platzlimitationen werden im Text nur solche Nachhaltigkeitsaspekte aufgeführt, die nicht bereits vorher genannt wurden. Daher werden nicht alle gesichteten Quellen zitiert. Die für die Zielformulierung relevanten Aspekte werden nachfolgend kursiv markiert.

Nachhaltigkeit wird in der Geographie häufig unter dem Gesichtspunkt der Transition betrachtet (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 1; Tang/Niu/Wei et al. 2022: 13–18). Im Vordergrund stehen dabei Treiber einer nachhaltigen Entwicklung, weniger aber, was unter Nachhaltigkeit aus geographischer Perspektive zu verstehen ist. Entsprechende Kriterien werden im Zuge von empirischen Analysen der Bemühungen um eine nachhaltige Entwicklung verschiedener Städte im Immobilienbereich identifiziert bzw. können aus den Treibern abgeleitet werden. Sie hängen stark vom lokalen Kontext und den Zielen der verantwortlichen Institutionen bzw. Initiatoren ab (Affolderbach/Schulz 2018a: 213–214). Insofern wird die besondere Rolle der politischen Führung bzw. Einflussnahme auf verschiedenen Ebenen unter Beachtung der Subsidiarität und möglichst geringer Fragmentierung der Institutionen angemerkt (Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 261).

Die meisten neueren Untersuchungen beziehen sich auf urbane Räume, da Städte als zentrale Räume zur Verminderung des Klimawandels identifiziert werden. Sie tragen stark zu den globalen Treibhausgasemissionen bei. Zudem existiert dort eine relativ direkte Beziehung zwischen städtischen Regierungen und ihren Wählerinnen/Wählern sowie eine starke Einwirkung auf eine große Zahl an Sektoren und die private Mobilisierung und Aktivierung, sodass unmittelbare Wechselwirkungen zwischen Raum und Nachhaltigkeitsaspekten bestehen (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 4; Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 229). Insofern sind städtische Strukturen häufig Gegenstand der geographischen Forschung, um hieraus auch Ansätze für eine generelle Nachhaltigkeitstransition abzuleiten (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 8).

Das Verständnis von Nachhaltigkeit umfasst dabei die Einbeziehung der Nutzenden und der Öffentlichkeit in den Entstehungsprozess sowie Aktivitäten in Bezug auf die Konzeption, Planung und den Betrieb von Gebäuden, die das Bauwerk an sich nachhaltiger machen. Dies schließt Maßnahmen zur Erreichung einer höheren Ressourcen- und Energieeffizienz genauso ein wie ein Arbeits- und Lebensumfeld, das Nutzende und Bewohnende gesund erhält. Darüber hinaus wird eine bessere funktionale Integration in die bebaute Umwelt und die Infrastruktur, speziell im Hinblick auf Mobilität und Barrierefreiheit als wichtig erachtet (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 5). Hintergrund ist, dass urbane Infrastruktur eine Voraussetzung für die vollständige Umsetzung sogenannter „Green-Building“-Konzepte darstellt. Damit gemeint ist eine funktionierende Anbindung des Gebäudes an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), die Schaffung von Zugänglichkeit, Sicherstellung der Energieversorgung und Bereitstellung von Abfall- und Abwassersystemen (Ren/Liang/Chan 2017: 29). Aber auch lokale Einrichtungen wie Energiezentralen, Regenwassersammlung und -verwertung, Recycling organischer Abfälle und Sharing-Angebote bzw. gemeinschaftliche Einrichtungen für die Nutzenden und die Berücksichtigung der Dynamik von Nachbarschaften zählen dazu (Affolderbach/Schulz 2018c: 227). Macke, Sarate und de Atayde Moschen (2019: 3–4) weisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf die Bedeutung des Zusammenwirkens von städtischen Gemeinschaften in Bezug auf Kooperationen untereinander, Entwicklung sozialer Verhaltenskonventionen und gemeinsamer Werte zur Förderung des Zusammenlebens hin.

Nachhaltigkeit von Städten muss zudem die Interdependenzen der Inanspruchnahme von Ökosystemleistungen (Inanspruchnahme natürlicher Ressourcen und Einschränkung der Biodiversität sowie Klimabelastung) und der Notwendigkeit, die öffentliche Gesundheit und den Lebensstandard zu wahren bzw. zu steigern, berücksichtigen. Ein Aspekt kann auch der Zugang zu erschwinglichen, lokal angebauten Lebensmitteln oder Urban Farming sein (Sar 2024: 44).

In der geographischen Forschung spielt die Berücksichtigung von Verflechtungen, Beziehungen und Flüssen (Ressourcen, Verkehr, Menschen) auch über die Grenzen der Städte hinaus eine Rolle (Fünfgeld/Mössner 2019: 155). So muss Nachhaltigkeit von Städten die mit dem städtischen Ressourcenverbrauch zusammenhängenden Auswirkungen auf das Hinterland einschließen (Höjer/Wangel 2015: 341).

Angestellt werden weiterhin Überlegungen zum Zusammenwirken und der Organisation von Quartieren, z. B. hinsichtlich einer alternativen Planung und Organisation von Mobilität. Zu Bedenken sind dabei die Kosten nachhaltiger Gebäude als mögliche Preistreiber im Immobilienbereich mit entsprechenden sozialen und räumlichen Ungleichheiten (Gentrifizierung bzw. ‚Greenification‘).

Die daraus resultierenden Wohnmuster haben Folgewirkungen auf Landnutzungsmuster, individuelle Mobilität, Bedarf an Verkehrsinfrastruktur, Beschäftigungsmöglichkeiten und Energieverbrauch (Affolderbach/Schulz 2018c: 227). Dies gilt für die Wohnnutzung und die Nutzungsmuster allgemein, z. B. in Verwaltungsgebäuden. Zudem ist die Landnutzung unter Berücksichtigung der „Sustainable Development Goals“ der Vereinten Nationen von Belang.

Im Sinne der Nachhaltigkeitstransition wird auch den Nutzenden der Gebäude eine besondere Bedeutung zugeschrieben. Hervorgehoben wird auch die Bedeutung von Kommunikation, Einstellungen gegenüber und die Verinnerlichung von Aspekten einer nachhaltigen Entwicklung (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 6). Affolderbach und Schulz (2018b: 193–195) entwickeln Dimensionen der Nachhaltigkeitstransition im Immobilienbereich. Diese können in folgende Nachhaltigkeitsanforderungen umgesetzt werden:

Eine bibliometrische Analyse zu Eco-Cities von über 1.800 wissenschaftlichen Veröffentlichungen in den Jahren 1990 bis 2021 liefert Forschungsschwerpunkte, die den Themenbereich ‚Nachhaltige Stadt‘ betreffen. Hierbei werden Cluster herausgearbeitet, die besonderes Forschungsinteresse hervorgerufen haben (Tang/Niu/Wei et al. 2022: 10–12): Einerseits geht es um die sozialen und ökologischen Vorteile emissionsreduzierter Produktion und andererseits um die klimafreundliche Erzeugung von Energie. Dabei wird auf das Spannungsfeld aus Kompaktheit und Raumbedarf von Städten eingegangen, wenn es um die Nutzung bzw. die Effekte von Sonneneinstrahlung geht. Dieser Aspekt wird auch in Bezug auf weitere Umweltfaktoren angesprochen, bei denen sogenannte grüne Infrastruktur, das heißt Grünbereiche, städtischen Raum mit positiver, ökologischer und sozialer Wirkung beansprucht. Ein weiterer Forschungsschwerpunkt liegt auf dem Gebäudesektor und der Frage, wie energieeffiziente, aber auch sozialverträgliche und ökonomische Bauwerke konzipiert werden können. Im Bereich der Lebenszyklusbetrachtung steht das Abfallmanagement sowie die Verwertung speziell im Bereich der Biogasproduktion im Vordergrund. Nicht zuletzt wird die Energiepolitik von Städten erwähnt, um den Einsatz erneuerbarer Energien und Energieeffizienzmaßnahmen voranzutreiben.

Crane, Lloyd, Haines et al. (2021) und Barton (2017) untersuchen das Thema nachhaltige Stadt unter Berücksichtigung von Gesundheits- und Umweltschutzaspekten sowie Wohlbefinden. Demnach lassen sich folgende Ziele zur Erreichung einer nachhaltigen Transformation hinzufügen:

(Barton 2017: 106–107; Crane/Lloyd/Haines et al. 2021: 2)

Nachhaltigkeitsüberlegungen in der Stadt- und Raumplanung decken sich in großen Teilen mit den Forschungen in der Humangeographie. „Nachhaltigkeit ist in diesem Kontext verknüpft mit einem Ausgleich sozialer und wirtschaftlicher Ansprüche an die Nutzung des begrenzten Raums im Einklang mit seinen ökologischen Funktionen“ (Lamker 2019: 127; Hervorhebungen durch die Autoren dieses Beitrags). Der Flächenverbrauch steht dabei besonders im Fokus, wobei der Zusammenhang mit den ökologischen Folgen thematisiert wird. Hinzu kommen die Schlagworte Resilienz (z. B. gegen Auswirkungen des Klimawandels) und Transformation (Lamker 2019: 139). Flächenverbrauch ist im Sinne von effektiver Raum- bzw. Flächen- und Bestandsnutzung zu verstehen. Dazu gehört eine etwaige Mehrfachnutzung von Flächen (Bundesregierung 2025: 79). Ziel ist es, gleichwertige Lebensverhältnisse in allen Teilräumen herzustellen. Dies bezieht sich vor allem auf die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums aber auch auf eine sozial gerechte Bereitstellungs- und Nutzungsform von Flächen. Hinzu kommt die Förderung des sozialen Zusammenhalts und der Integration, auch über die Grenzen von Stadt- und Land hinaus (Lamker 2019: 140; Ebrecht 2020: 33). Sicherheit, genauso wie eine emotionale Verbindung der Bewohnerinnen und Bewohner zu ihrer Stadt sind weitere Aspekte (Roger/Power 2000: 7; Gould/Lewis 2017: 163–164; Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 232). Auch der Erhalt bzw. die Konservierung historischer Strukturen und die Architektur werden in diesem Kontext thematisiert. Erstgenanntes trägt darüber hinaus zur Ressourcenschonung bei (Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 230).

Stöglehner und Manhart (2023: 142) fassen die prioritären Handlungsfelder für eine nachhaltige Raum- und Siedlungsentwicklung in sechs Bereichen zusammen:

Unter dem Stichwort „new urbanism“ werden die vorgenannten Aspekte erweitert. Sie sollen im Rahmen moderner Stadtplanung zu mehr Nachhaltigkeit führen. Folgende Kriterien können ergänzend genannt werden (Bibri/Krogstie 2017: 201; Ratcliffe/Stubbs/Keeping 2021: 256):

Diese Faktoren identifizieren auch Literaturstudien zum Thema Nachhaltigkeit von Quartieren im Kontext von Städten als wesentlich (Lin/Shih 2018; Andrade/Ferreira/Correia 2022: 418; Khatibi/Khaidzir/Mahdzar 2023), weisen allerdings auf den Kontextbezug und Wechselwirkungen der einzelnen Aspekte hin (Akbarinejad/Salaj/Johansen et al. 2022: 213).

Konkrete Indikatoren für Nachhaltigkeit liefern Systeme für nachhaltige Städte, wie sie beispielsweise „Science for Environment Policy“ (2015) oder Michael, Noor und Figueroa (2014) für verschiedene asiatische Länder zusammengestellt haben. Das Konzept der Cittaslow für kleine Städte (im Wesentlichen Deutschland und Italien) spiegelt ähnliche Kriterien wider (BMVBS 2013). Auch wenn häufig Umweltaspekte im Vordergrund stehen, so werden die Elemente Ökonomie, Ökologie, Soziales und Führung bzw. Management als wesentlich angesehen. Insgesamt gehören nachhaltige Gebäude genauso zum Betrachtungsgegenstand wie Abfallentsorgung, Freiräume, öffentliche Transportsysteme und eine attraktive Arbeitsumgebung, in die nachhaltige Produktion und Konsum eingebettet sind. Schließlich ist auch die Infrastruktur relevant – insbesondere hinsichtlich der Frage, wie, wo und auf welchem Weg Ressourcen beschafft, das heißt auch antransportiert und verteilt werden (Science for Environment Policy 2015: 6). Zudem wird der Zugang zum Internet eingeschlossen (Michael/Noor/Figueroa 2014: 497).

In Tabelle 2 werden die wichtigsten Nachhaltigkeitskriterien unter Einschluss der Ziele bzw. Indikatoren des UN-Nachhaltigkeitsziels 11 (Nachhaltige Städte und Gemeinden) aufgelistet, die noch keine Erwähnung gefunden haben. Es ergeben sich für den Immobiliensektor Aspekte aus dem ökologischen und soziokulturellen Bereich.

Die genannten Nachhaltigkeitsaspekte lassen sich aus der Sicht der Immobilienökonomie wie untenstehend ergänzen. Dabei werden Diskussionen um eine nachhaltige Immobilienwirtschaft in der Immobilienökonomie häufig aus dem Blickwinkel der Investition geführt. Unter dem Titel „Principles for Responsible Investment“ (PRI) wurden durch eine Initiative von rund 5.400 internationalen Investierenden Leitlinien für verantwortungsvolle Kapitalanlagen entwickelt, die zu einem nachhaltigen Finanzsystem beitragen sollen (PRI Association 2023; vgl. ähnlich auch ZIA 2015: 50–55 für Deutschland):

Mit den gleichen Gesichtspunkten beschreiben Schipper und Silvius (2018) den Rahmen für nachhaltiges Projektportfoliomanagement. Dazu gehören ergänzend die Identifizierung und Einbindung von Stakeholdern in die Geschäftspolitik sowie eine offene Interaktion zwischen Außen- und Innenwelt der Organisation. Zudem sollen Stakeholderinteressen, Lebenszykluseffekte und ökonomische, ökologische und soziale Implikationen bei der Projektwahl, Ressourcenallokation und Portfoliosteuerung bedacht werden. Daraus folgt, dass Verantwortung für eine nachhaltige Lieferkette bzw. die vor- und nachgelagerten Stufen der Wertschöpfung in die Überlegungen einbezogen werden. Ergänzend dazu wird die Änderung von Methoden und Techniken vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit als technische Elemente des Rahmenwerks gefordert, z. B. Risikomanagement, Ausgleich im Portfolio und Entwicklung von neuen Strategien (Schipper/Silvius 2018: 213). Wie in der geographischen Forschung spielen die Einstellung bzw. die Werte der Investorenorganisation bezüglich einer Nachhaltigen Entwicklung eine Rolle. Zudem wird eine Vision, wie aus einem entsprechenden Geschäftsmodell ein Mehrwert für die Gesellschaft und (im ökonomischen Sinne) für das Unternehmen erzielt werden kann, für wichtig erachtet (Boersma/Schofield/Swinnen 2016: 16–17; Jäger/Benning-Linnert 2021: 87).

Die vorgenannten Aspekte beziehen sich auf Führungsprinzipien. Daraus wird zunächst nicht ersichtlich, was unter Nachhaltigkeit in ökonomischer, ökologischer oder sozialer Hinsicht konkret zu verstehen ist. Allerdings wird die Rolle der Finanzierung bzw. der Investoren in Zusammenhang mit einem nachhaltigen Immobilienwesen deutlich. Eingeschlossen ist nicht nur das Investitionsobjekt (Immobilie), sondern auch die Investorenorganisation und deren Verhalten. Insofern ist nicht nur interessant, dass die Immobilie bzw. das Bauwerk nachhaltig ist, sondern beispielsweise auch der Nutzungszweck und die (Re‑)Finanzierung. Hier ergibt sich eine Schnittstelle zu den Nachhaltigkeitszielen aus der Sicht der Humangeographie und Raumplanung (vgl. Kapitel 4). Aspekte der „Environmental, Social and Corporate Governance“ in immobilienwirtschaftlichen Entscheidungsprozessen zu integrieren heißt, die Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung bei Investitions- bzw. Immobilienprojekten zu berücksichtigen (Barton 2017: 270–273). In einem Leitbild zur verantwortungsvollen Projektentwicklung thematisiert der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA 2021) beispielsweise die Nutzung von Grundstücksressourcen im Sinne der Stadtgesellschaft. Hierbei geht es primär um die Vermeidung spekulativer Grundstückskäufe, ohne diese einer Verwertung zuzuführen. Im gleichen Sinne wird auch eine zügige und kooperative Ausübung des Baurechts, das heißt Planung und Ausführung von Baumaßnahmen in einem angemessenen Zeitraum und im Interessenausgleich mit den Beteiligten angemahnt. So, wie es die Europäische Kommission formuliert, muss das Finanzsystem (hier: Immobilieninvestitionen und -finanzierung) die langfristigen Bedürfnisse der Gesellschaft finanzieren (Europäische Kommission 2018: 2).

Die Bedeutung ökonomischer Ziele im Zusammenhang mit der Nachhaltigkeitsdiskussion betont auch Friedrich (2022: 23–24), „da jeder Immobilieninvestor, -eigentümer und -betreiber ökonomischen Zwängen unterliegt und wirtschaftlich handeln muss“. Ein wichtiges Ziel in der Immobilienwirtschaft ist daher die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes durch Reduzierung der Lebenszykluskosten, die Wertentwicklung und Wertstabilität sowie die Vermiet- und Vermarktbarkeit (Friedrich 2022: 24).

Im weiteren Sinne schließt Nachhaltigkeit die Vermeidung sogenannter Nachhaltigkeitsrisiken mit ein, die zu finanziellen Einbußen führen können. Risiken in diesem Sinne sind mögliche Schäden durch physische Aspekte, wie Starkregen, Hitze, Stürme, Wassermangel und gegebenenfalls damit verbundene Wanderungsbewegungen, oder transitorische Aspekte, das heißt Kosten der Anpassung beispielsweise an Klimaveränderungen oder Preisanpassungen infolge von Marktveränderungen (Europäische Kommission 2018: 2; Piazolo 2021: 196–200). Ergänzend soll die Fokussierung auf langfristige Kapitalanlagen und eine Abkehr von kurzfristigen, stark renditegetriebenen Investitionen angestrebt werden (Jäger/Benning-Linnert 2021: 112).

Für das Immobilienmanagement werden ergänzende Aspekte aufgeführt (Jäger/Benning-Linnert 2021: 118–221):

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. orientiert seine Empfehlung für das Branchenreporting für Immobilienunternehmen am Standard der Global Reporting Initiative (GRI). Die darin aufgeführten Nachhaltigkeitsaspekte (ZIA 2015: 34–40) finden sich auch in internationalen Standards wieder (Boersma/Schofield/Swinnen 2016). Ergänzend dazu werden weitere Aspekte genannt, die für die Nachhaltigkeitsmessung im Immobilienbereich herangezogen werden sollen (ZIA 2015: 46–50). Viele dieser Aspekte zahlen auch auf die ökonomische Nachhaltigkeit der Immobilien ein. Es werden jedoch nur Aspekte genannt, die bisher in dieser Ausarbeitung keine Erwähnung gefunden haben:

Dazu kommen Aspekte in Zusammenhang mit Stadtquartieren, die den Kriterien entsprechen, die bereits in Kapitel 3 genannt wurden. Ergänzend sei die Durchführung kreativer Prozesse und Wettbewerbe in Planung und Bau von Quartieren erwähnt.

In Bezug auf ökonomische Faktoren benennt der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. die Zufriedenheit von Bürgerinnen/Bürgern, Mietern und Nutzern als oberstes Primat, da sich hierdurch Akzeptanz und ökonomischer Erfolg ergibt, die sich in geringen Leerstandsquoten bzw. hohen Belegungsquoten und dem verbundenen Mietsteigerungspotenzial äußern. Hinzu kommen geringe Nebenkosten sowie Fragen von Gebäudedesign bzw. -konstruktion, die zu wirtschaftlichen Immobilienprojekten führen. Dies sind Flächeneffizienz, geringe Lebenszykluskosten und die Nutzungsflexibilität, Anpassbarkeit und Funktionalität.

Ein System, das die Nachhaltigkeit von Immobilienunternehmen erfasst, bietet die Global Real Estate Sustainability Benchmark-Initiative (GRESB). Dabei wird die Nachhaltigkeitsperformance einzelner Immobilienanlagen (Assets) auf Unternehmensebene aggregiert. Das Scoring-Modell gliedert sich in die Aspekte Management, Performance und Development (GRESB 2020). Im Bereich Management und Performance werden die bereits benannten Kriterien erwähnt. Das Kapitel Development umfasst die Entwicklungsaktivität und deren Einbeziehung in die Nachhaltigkeitsstrategie. Es beinhaltet neben Aspekten, die bereits in Kapitel 4 genannt wurden, auch Anforderungen an den Bauprozess selbst, das heißt Abfallmanagement, Wiederverwertung von Abbruchmaterialien und Pflanzen, Licht und Geräuschemissionen, Umweltbaubegleitung, Luftverschmutzung, Schutz und Wiederherstellung von Lebensräumen und Boden sowie Grundwasserschutz. Zudem werden die Materialauswahl und Emissionen über den Lebenszyklus des Bauwerks thematisiert, wobei das im Bauwerk gespeicherte CO₂ berücksichtigt wird. Ebenso wie im Bereich Performance werden auch die Einbindung und das Wohlergehen und die Gesundheit der Nutzenden berücksichtigt (GRESB 2020). Zu ergänzen ist der Schutz und die Erhaltung der Bewaldung (Ghosn/Warren-Myers/Candido 2024: 498).

Nachhaltigkeitsindikatoren der australischen Vereinigung Catalyst umfassen neben den genannten Aspekten explizit das Thema Arbeitsstandards und beziehen sich zunächst auf die Einhaltung grundlegender (Arbeits‑)Rechte auf der Basis internationaler Standards. Darüber werden Vereinigungsfreiheit, sichere Arbeitsplätze, Arbeitssicherheit und Gesundheit als Indikatoren angegeben. Besonderes Augenmerk wird auf Investitionen in das Gemeinwohl gelegt. Hierbei werden die Höhe der Investition und eine Strategie als Merkmale verwendet (Boersma/Schofield/Swinnen 2016).

Friedrich (2022: 245, 264) nennt weitere Aspekte einer nachhaltigen Unternehmensstrategie für Kapitalverwaltungsgesellschaften für Immobilienfonds. Dabei geht es um die Berücksichtigung von nachhaltigkeitsrelevanten Megatrends (wie Klimawandel am Standort, Verknappung nicht erneuerbarer Ressourcen) bei der Portfolioausrichtung und die Formulierung von Ausschlusskriterien bei der Mieterauswahl und des Investitionsobjekts.

Speziell auf das Gebäude bezogen werden in der Literatur ebenfalls Aspekte wie Gebäudekomfort, -sicherheit, Barrierefreiheit und Gesundheitsschutz für die Nutzenden genannt, die sich z. B. positiv auf die Arbeitsmotivation und Produktivität auswirken, aber im Gegensatz zu ökonomischen Zielen stehen können (Gomes/Aouad/Ormerod 2001; Feige/Wallbaum/Janser et al. 2013; Olabi/Shehata/Issa et al. 2025: 8). Für den ökologischen und sozialen Bereich werden die bereits erwähnten Aspekte genannt (Friedrich 2022: 25–26). Ergänzen lässt sich noch der Schutz der Privatsphäre und persönlicher Daten (Sar 2024: 46).

Lützkendorf und Lorenz (2007: 646) thematisieren unter anderem die Betriebseffizienz. Speziell wird auf eine frühzeitige Einbindung von Nachhaltigkeitsüberlegungen in der Planung hingewiesen, um Lebenszykluskosten zu reduzieren (Friedrich 2022: 30). Auf die Gebäudeebene wird in Kapitel 6 näher eingegangen. Allerdings sei hier auf die Verbindung von nachhaltigen Gebäudeeigenschaften und immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen hingewiesen. Bezüglich Indikatoren der ISO 21921‑1, 2010 (Sustainability in building construction: Sustainability indicators) bzw. EN 15643 (Sustainability of Construction work) verweist Friedrich (2022: 49) auf „eine Vielzahl an Aspekten, die für das Portfolio- und Risikomanagement von gewerblichen Immobilieninvestoren und -bestandshaltern eine Rolle spielen (insb. Anpassungsfähigkeit, Wartungsfreundlichkeit, Erhaltungsaufwand etc.)“ (Hervorhebungen durch die Autoren dieses Beitrags).

Aus dem Blickwinkel der Architektur und des Bauingenieurwesens lässt sich das zuvor Beschriebene wie folgt ergänzen bzw. detaillieren. Angesichts der Nutzungsdauer von Bauwerken müssen die eingesetzten Materialien nicht nur dauerhaft den konstruktiven Anforderungen standhalten, Bauwerke müssen sich auch veränderten Nutzungsrahmenbedingungen bzw. -anforderungen anpassen bzw. angepasst werden können. Dabei geht es beispielsweise um die Minimierung von Lebenszykluskosten, um die Vermeidung von Abfall und um Energieeffizienz (Aigwi/Duberia/Nwadike 2023: 6–7). Neben der Alterungsbeständigkeit werden auch Beständigkeit gegen Feuchtigkeit, Wasser und Feuer genannt (Qian/Siriwardana/Shahzad 2024: 20). In einer bibliometrischen Studie zu den Entwicklungen von nachhaltigem Bauen und Bewertungssystemen wird daneben die Bedeutung der Anpassungsfähigkeit an den Klimawandel hervorgehoben (Liang/Wen/Xu et al. 2021: 14–15). Angesichts sich ändernder Umwelteinflüsse sind die Bereiche Ressourceneffizienz, Bereitstellung von Energie und Wasser bzw. Schmutzwasserentsorgung, grundstücksbezogene Aspekte (Bewässerung, Entwässerung, Überhitzung, Zugänglichkeit), Innenraumqualität (Luftqualität, Tageslicht, akustischer Komfort, Luftreinheit) und Tragwerk (Stabilität, Lebensdauer, Wiederherstellbarkeit) zu nennen (Hasik/Chhabra/Warn et al. 2017: 1019).

Wie erwähnt, wird die Kommunikation mit den Stakeholdern auch im Rahmen der Planung (Architektur) sowie Bauausführung hervorgehoben (Goh/Chong/Jack et al. 2020: 7; Mavi/Gengatharen/Mavi et al. 2021: 19).

Beim vielfach thematisierten Aspekt der Nutzungsqualität geht es um die bauliche Sicherstellung der Nutzungsfunktion (Funktionalität), des Gesundheitsschutzes, der Sicherheit und Behaglichkeit (z. B. Licht, Akustik, Luft- und Wasserqualität, klimatische Bedingungen) (Suchith Reddy/Anand Raj/Rathish Kumar 2018: 144).

Aus dem Blickwinkel der Nutzenden ist die Kultur- und Freizeitqualität in Abhängigkeit von kulturellen Erfordernissen von Bedeutung. Sie bezieht sich auf das Bauwerk und die dazugehörigen Außenanlagen, wie auch auf die Verfügbarkeit von Dienstleistungen (nutzungsspezifische Angebote und Einrichtungen) beispielsweise in den Bereichen Erholung, Versorgung und Bildung. Hier schließt die objektbezogene Sichtweise an die stadt- bzw. raumbezogene Sichtweise an (vgl. Kapitel 4) (DGNB 2018: 457, 729; Jacob 2025: 156).

Wie erwähnt, spielt die öffentliche Partizipation bei der Identifikation mit dem Design eine Rolle. Dazu gehört die Integration kultureller Gepflogenheiten sowie von Nutzungsflexibilität. Sozial nachhaltige Architektur muss vorrangig die Voraussetzungen für Lebensqualität und soziale Interaktion zur Verfügung stellen. Sie steigert oder reduziert den sozialen Zusammenhalt (Kefayati/Moztarzadeh 2015: 55). Ergänzend dazu werden die Zufriedenheit der Nutzenden mit der Immobilie und die Identifikation mit dem Objekt genannt (ZIA 2015: 46–50).

Crucq (2020: 151) diskutiert nachhaltiges Bauen vor dem Hintergrund des Designs der Bauwerke und kommt zu dem Schluss, dass Nachhaltigkeit keine spezielle Architektur hervorbringt, Architektur aber Nachhaltigkeit ausdrücken kann. Kennzeichnend für nachhaltige Architektur ist insofern keine spezielle Form oder optische Erscheinung, sondern dass sie ästhetisch ist und Nachhaltigkeit kommuniziert.

In Zusammenhang mit der Standortwahl wird auf Aspekte des Flächenverbrauchs und der Flächenversiegelung hingewiesen. Konkret ist hierbei abzuwägen, inwiefern statt Neubau oder Abbruch und Neubau auch Alternativansätze wie Bestandsentwicklung, Nachverdichtung oder Flächenrecycling (Brach- und Konversionsflächen) vorgezogen werden können (Jäger/Benning-Linnert 2021: 115; Aigwi/Duberia/Nwadike 2023). Generell hat die Flächeneffizienz Auswirkungen auf verschiedene Nachhaltigkeitsbereiche, sei es das Verhältnis von Baukosten zu vermietbarer bzw. nutzbarer Fläche im ökonomischen Sinne, als auch die Nutzungsqualität oder den Ressourcenverbrauch (Brandin 2023: 338; Tuttas 2023: 195). Als weitere Aspekte werden, wie auch in den Kapiteln 4 und 5, der Anschluss an eine passende und gegebenenfalls ausbaufähige Infrastruktur, wirtschaftliche Erschließungsmöglichkeiten und wettbewerbliche Entwicklungen im Umfeld gesehen (Schneider/Völker 2019: 112–115).

In der Konzeptionierungsphase wird die Projektidee am gewählten Standort in ein Flächenkonzept umgesetzt. Neben den bereits genannten Aspekten sind sich ergänzende Nutzungsarten sowohl sozial als auch ökonomisch vorteilhaft. Eine flexible Innenraumkonzeption zahlt auf die langfristige Nutzbarkeit (Drittverwertbarkeit) ein. Damit zusammen hängt das ökonomische Ziel, die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer der Immobilie zu maximieren (Jäger/Benning-Linnert 2021: 115).

Weitere, ökonomische Nachhaltigkeitsfaktoren resultieren aus der wirtschaftlichen Situation und Entwicklung am Standort, gekennzeichnet vor allem durch die Arbeitslosenquote, Fachkräftesituation, Gründungssaldo, Beschäftigtenzahl (Blecken/Holthaus-Sellheier 2011). Dies wirkt sich bei vorhandener Umnutzungsmöglichkeit und hoher Langlebigkeit von Konstruktion und Material positiv auf die Nutzungsdauer aus, die erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert hat (Meinen/Morgenstern/Kock 2016: 45–49; Rodrigues/Elnashai 2019).

Weitere ökonomische, ökologische und soziokulturelle Faktoren beziehen sich auf das Gebäude, das heißt seine Struktur und Integration in das Umfeld. Zunächst kann hier das Grundstück betrachtet werden.

Altlasten und deren Auswirkungen auf die Nutzenden sowie die Entsorgung solcher Stoffe spielen eine Rolle. Auch das Umfeld des Grundstücks und damit des Standorts des Gebäudes kann Einfluss auf die Nutzung und Nutzenden haben, insbesondere gesundheitsgefährdende Aspekte wie Lärm, Staub und Luftschadstoffe oder Erschütterungen oder störende Einflüsse wie Gerüche im Umfeld (Jäger/Benning-Linnert 2021: 89). Auch standortbedingte Wetterbedingungen und lokale Folgen des Klimawandels wie mögliche Erdbeben, Überschwemmungen, Stürme, aber auch potenzielle Flugzeugabstürze, Kernkraftwerke sind relevant. Der Vermeidung von Umweltrisiken für die Nutzenden in Bezug auf den konkreten Standort kommt insofern besondere Bedeutung zu.

Als Ziel werden auch Gebäudebedingungen genannt, die die Produktivität der Nutzenden erhöhen (Olabi/Shehata/Issa et al. 2025: 8).

In Zusammenhang mit der Erschließung, Gründung und Erstellung von Tiefgeschossen sind die Bodenbeschaffenheit sowie Grundwasserverhältnisse und damit verbundene Eingriffe in die Natur und der Grundwasser bzw. Gewässerschutz zu beachten (Burzlaff/Meinen 2014: 120). Zudem ist die Gebäudestruktur, das heißt Konstruktion, Fassade, Dach, Ausbau und Gebäudetechnik unter ökologischen Gesichtspunkten zu gestalten.

Vgl. DIN EN 15643:2021-12: Sustainability of construction works – Framework for assessment of buildings and civil engineering works.

Auch ökologische Schäden wie übermäßige Bodenverdichtung, Störung der lokalen Flora und Fauna sollen vermieden werden (Hofmann 2017: 61, 242). Weitere Faktoren wie die lokale Staub- und Lärmbelastung und weitere Emissionen im Rahmen des Maschineneinsatzes spielen bei der Bauausführung eine Rolle (ZIA 2015: 46–50).

Aus Praxissicht wird die Bedeutung der geordneten Übergabe des Bauobjekts aus der Bauphase in die Nutzung beschrieben. Dabei geht es um die Minimierung ökonomischer Verluste, z. B. durch unklare Zuständigkeiten bei der Mängelbeseitigung und mangelbedingter Mietausfälle, sowie die Einregulierung der Anlagentechnik zur Sicherstellung der Energieeffizienz und des Nutzungskomforts (Burzlaff/Meinen 2014: 136).

Auch die Nutzenden bzw. das Nutzerverhalten und der Nutzungszweck (Industrie, Wohnen, Gewerbe, Shopping etc.) beeinflussen den Ressourcenverbrauch und etwaige Umweltbelastungen. Bauwerk und Nutzung stehen somit in einem direkten Zusammenhang, wobei die Planung mögliche Auswirkungen durch beide Aspekte antizipieren kann (Brandin 2023: 277–280). Eine besondere Bedeutung für die Ressourcenschonung erhält somit die Passgenauigkeit von Nutzenden bzw. dem Nutzermix und dem Gebäudekonzept, mit der auch die Minimierung des Änderungs- und Anpassungsbedarfs des Gebäudes einhergeht. Das Verhalten der Nutzenden bestimmt, inwiefern geplante Effizienzziele eingehalten werden können. Dazu gehört beispielsweise nicht nur der Wärme und Kältebedarf, sondern auch die, durch die Bedienung der Anlagentechnik entstehenden Ressourcenverluste. Eine Nutzendeneinweisung und -aufklärung über die Nutzung des Gebäudes ist daher sinnvoll (Chew 2024: 313; Friedrichsen 2024: 283; Hauashdh/Nagapan/Jailani et al. 2024: 21; Mahdavi/Berger 2024).

In Bezug auf die Gebäudebewirtschaftung sorgen Dienstleistungen und Gebäudeservices (z. B. Reinigung und Sicherheit, Instandhaltung, Modernisierung) in der Nutzungsphase dafür, dass die beschriebene Nutzungsqualität aufrechterhalten wird (Pelzeter 2014: 10–12). Daher ist zu berücksichtigen, dass ein lokales Arbeitskräfteangebot in der Bau- und Betriebsphase zur Verfügung steht bzw. Beschäftigungsmöglichkeiten für die lokale Bevölkerung geschaffen werden.

Auch die Kostenseite trägt zur Ressourcenschonung und zur ökonomischen Effizienz bei. Zu nennen sind hier eine möglichst kurze Bauzeit genauso wie die Minimierung von direkten und indirekten Kosten (Dobrovolskienė/Tamosiuniene/Banaitis et al. 2019: 630). Dies betrifft den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden (Lebenszykluskosten), und zwar die Anschaffungskosten, Instandhaltungs- und Betriebskosten genauso wie Kosten am Ende der Lebensdauer eines Objektes, wie Entsorgung, Wiederverkauf und Restwert (Goh/Chong/Jack et al. 2020: 8). Insofern spielen Faktoren wie Instandhaltbarkeit und Rückbaubarkeit eine Rolle, wobei sich die ausgetauschten bzw. zurückgebauten Materialien und Bauteile nach Möglichkeit trennen und in den Verwertungskreislauf zurückführen lassen sowie frei von Schadstoffen sein sollten (Litau 2015: 21; Asmone/Conejos/Chew 2019; Qian/Siriwardana/Shahzad 2024: 20). Nutzung bereits vorhandener Strukturen ist dabei dem Abriss vorzuziehen (Gebetsroither/Honic/Kovacic et al. 2024: 12).

Aus Sicht der Führung und unter Berücksichtigung der vielen, am Lebenszyklus eines Bauwerks beteiligten Partner, wie Planungsbüros, bauausführende Unternehmen und Facility-Management-Dienstleistern ist ein System zur Überwachung von Vertragspflichten und der Bauwerksqualität wichtig (Zhou/Mi 2017: 1386; Olabi/Shehata/Issa et al. 2025: 13). Ziele lassen sich in diesem Zusammenhang hinsichtlich der Projektabwicklungsform und dem Projektteam formulieren. Hierbei geht es um die Zusammenarbeit bei der Entscheidungsfindung und Kontrolle, offene Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten und eine qualifikations-, statt preisorientierte Vergabe von Bauleistungen (Ahmed/El-Sayegh 2024: 518). Erwähnt wird auch eine effiziente Organisation, wozu die Reduzierung von Transportfahrten zählt (Hauashdh/Nagapan/Jailani et al. 2024: 21; Innoscripta 2024).

Nicht zuletzt trägt auch eine stabile Finanzierung des Immobilienprojekts zur Erreichung ökonomischer Nachhaltigkeit bei, die durch den möglichst frühzeitigen Abschluss von Kauf- und Mietverträgen, die Berücksichtigung möglicher Zinsentwicklungen und die Sicherung von Nach- und Anschlussfinanzierungen gekennzeichnet ist (Breuer 2023: 27–30; Meinen 2023: 98–100). Auch die Sicherstellung der finanziellen Stabilität der Bauunternehmen und eines ausreichenden Zeitrahmens als Voraussetzung für nachhaltiges Verhalten wird thematisiert (Alonso 2023: 65). Aufgrund des Charakters der individuellen Einzelfertigung von Gebäuden stellt die Erfahrungssicherung für weitere Projekte einen ökonomischen Nachhaltigkeitsfaktor dar, denn in der Regel werden Projektteams bei jedem Projekt neu zusammengestellt (Meinen/Fuhrberg/Hartmann et al. 2021: 69).

Als allgemeine, übergreifende Aspekte mit Einfluss auf die Nachhaltigkeit von Bauprojekten in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht werden die politischen Rahmenbedingungen genannt. Dazu gehören die politische Einflussnahme bzw. politische Schwerpunktinteressen, die sich auf die Gestaltung und Nutzung auswirken. Hinzu kommt die Stabilität der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Aufgrund der eingeschränkten Flexibilität von Gebäuden können Veränderungen der Rahmenbedingungen für die Nutzung dazu führen, dass der Erfolg des Immobilienprojekts, aber auch die Erfüllung von Nachhaltigkeitskriterien oder -zielen nicht mehr gewährleistet werden kann. Dies gilt auch für baurechtliche Änderungen, die die Lagesituation und Umwelteinflüsse verändern, also das Bauwerk nicht direkt betreffen. So kann etwa eine Änderung des Bebauungsplanes die Bebauung und Nutzung des Umfelds so verändern, dass die vorgesehene Nutzung oder Nutzungsqualität eingeschränkt wird (Nolon 2010).

Alle identifizierten Kriterien sind mehr oder weniger Gegenstand diverser Zertifizierungssysteme für das nachhaltige Bauen. Im Wesentlichen werden dort die Bereiche Neubau, Gebäudebestand, Einrichtung und Quartiere bearbeitet (Tang/Foo/Tan 2020: 3). Kriterien sind vor allem Ressourceneffizienz (Energie, Wasser und Material) und die Innenraumqualität bzw. der Nutzungskomfort. Weniger häufig werden der nachhaltige Umgang mit dem Standort und dessen Auswahl, Innovationen, Landnutzung und Außenraum, Abfallmanagement, und ein nachhaltiges Baumanagement behandelt. Transport, übergreifende Prozesse, Schadstoffemissionen, nachhaltige Architektur, äußere Umwelt, Berücksichtigung der klimatischen Verhältnisse und die Bevorzugung regionaler Ressourcen werden nur in einzelnen Systemen thematisiert (Tang/Foo/Tan 2020: 6–7; Oberfrancová/Wollensak 2021: 21).

Im Folgenden werden die für die einzelnen Wissenschaftsgebiete im Rahmen der Literaturanalyse identifizierten Anforderungen zusammengefasst und in Zielformulierungen überführt. Im Zusammenhang mit ökologischer Nachhaltigkeit greifen Geographie und Raumplanung Themen der Klimaanpassung über die Landnutzung bis hin zum Ressourcen- und Umweltschutz auf. Ergänzend gehen Quellen der Immobilienökonomie sowie Architektur und Bauingenieurwesen auf Aspekte des Bauprozesses und des Lebenszyklus von Gebäuden ein. Neben Konkretisierungen in den bereits genannten Bereichen werden Ziele im Zusammenhang mit Materialressourcen im Bereich der Architektur und des Bauingenieurwesens ergänzt.

Im Bereich Ökonomie thematisiert die geographische und raumplanerische Literatur Aspekte der Lieferketten, Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung und strategische Fragen im Hinblick auf die Integration von Beteiligten sowie Interdependenzen und Folgen der Stadtentwicklung. Aus immobilienökonomischer Sicht werden diese Aspekte ergänzt um grundlegende Fragen des Engagements von Institutionen und der Transparenz. Strategische Aspekte beziehen sich zudem auf die Sicht der Immobilienunternehmen und, aus dem Blickwinkel von Architektur und Bauingenieurwesen, auf die ausführenden Betriebe. Hinzu kommen Kriterien im Bereich Wirtschaftlichkeit und Geschäftsprozesse, die sich auf Immobilienunternehmen bzw. Bauunternehmen beziehen.

Bei sozialen Fragen werden in Geographie und Raumplanung funktionale Aspekte mit Bezug auf die Integration der Immobilie in Umwelt und Mobilitätskonzepte thematisiert. Ergänzt werden Fragen der Gesundheit und des Wohlbefindens sowie des Lebensstandards und des Zusammenlebens. Die immobilienökonomische Literatur erweitert diese Aspekte um soziales Engagement der Institutionen und den Nutzen der Grundstücksressource für die Stadtgesellschaft. Weiterhin werden die Beschäftigten der mit der Projektentwicklung befassten Organisationen betrachtet. Bereits in der Geographie und Raumplanung behandelte Kriterien werden ergänzt. Dies gilt genauso für den Bereich Architektur und Bauingenieurwesen, wobei die gebäudezentrierte Sicht hinzugefügt wird.

In der öffentlichen Diskussion dominieren derzeit ökologische Aspekte, vor allem der Klimaschutz. Wie die Analyse zeigt, überwiegen aber soziale Zielstellungen in der wissenschaftlichen Literatur. Diese Feststellung kann jedoch nicht als Hinweis auf die Wichtigkeit einzelner Ziele gedeutet werden, denn die vorliegende Arbeit soll lediglich die möglichen Zielstellungen der nachhaltigen Projektentwicklung herausarbeiten und stellt damit den Variantenreichtum von Nachhaltigkeitszielen im ökologischen, soziokulturellen und ökonomischen Bereich heraus.

Die identifizierten Ziele werden hierarchisch gegliedert. Einzelne, detaillierte Zielformulierungen werden so auf der Ebene der jeweiligen Oberziele aggregiert. Auf diese Weise entsteht eine übersichtlichere Zusammenstellung. Eine detailliertere Übersicht mit allen Unterzielen befindet sich im online supplementary material (https://rur.oekom.de/index.php/rur/article/view/3062/6157).

Ökologische Ziele:

Ökonomische Ziele:

Soziale Ziele:

Mit der vorliegenden Literaturanalyse sollten Ziele für eine nachhaltige Projektentwicklung aus einer interdisziplinären Sichtweise formuliert werden. Wie die Ergebnisse zeigen, bestätigt sich die eingangs formulierte Hypothese, dass die Wissenschaftsbereiche zwar alle die Projektentwicklung in den Blick nehmen, Nachhaltigkeitsaspekte sich aber im Wesentlichen auf disziplinspezifische Aspekte fokussieren und in Schnittstellenbereichen ergänzen. Eine besondere Herausforderung liegt in dem unterschiedlichen Detaillierungsgrad der beschriebenen Nachhaltigkeitsaspekte. Für die jeweiligen Zielformulierungen lässt die vorhandene Literatur eine unterschiedlich starke Vertiefung zu. Somit liefert die Analyse ein umfassendes Bild zu allen möglichen Zielen, die im Rahmen einer nachhaltigen Projektentwicklung verfolgt werden können.

Die herausgearbeiteten Ziele erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern spiegeln den aktuellen Stand der Literatur wider. Künftig könnten weitere oder präzisere Ziele formuliert werden, besonders in Bereichen mit bislang allgemein gehaltenen Zielsetzungen.

Aus der Zielzusammenstellung kann keine Priorisierung abgeleitet werden. Sie muss im konkreten Fall von den Stakeholdern vorgenommen werden, denn Akteure und ihre Netzwerke, politische oder gesellschaftliche Initiativen und politische Entscheidungsträgerinnen und -träger spielen eine gewichtige Rolle bei der Ausgestaltung der Ziele und Rahmenbedingungen nachhaltiger Entwicklungen, wie viele Studien herausstellen (Fastenrath/Braun 2018: 2). Von Bedeutung ist auch, dass Innovationen aufgrund der Anwesenheit bestimmter Gruppen (Nachfragende bzw. Nutzende) entstehen, die einem gewissen Thema (wie Nachhaltigkeit) gegenüber eher aufgeschlossen oder abgeneigt sind (Affolderbach/Schulz 2018a: 206). Mit konkretem Bezug zum Immobilienwesen wird die Rolle der Nutzer (bzw. der Eigentumbesitzer) in Zusammenhang mit der Effizienz von „Green Building Investments“ als zentral gesehen (Affolderbach/Schulz 2018c: 226). Die Haltung wird unter anderem durch einen zunehmenden Anpassungsdruck beeinflusst, der sich beispielsweise aus öffentlichem Druck, Umweltproblemen, gesetzlichen Anforderungen oder dem Interesse an der Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit der Stadt ergeben kann (Affolderbach/Schulz 2017).

Die Komplexität nachhaltiger Projektentwicklung manifestiert sich in der Vielzahl heterogener und mitunter widersprüchlicher Zielsetzungen. Lamker (2019: 129) merkt an, dass die komplexen Abstimmungsprozesse zwischen Fachpolitiken und Planungen mitunter zu Fehlentwicklungen führen, die nicht vollumfänglich auf ihr Zusammenwirken koordiniert und auf Nachhaltigkeit geprüft werden. Obwohl die Bedeutung einzelner Akteurinnen und Akteure sowie Vordenkerinnen und Vordenker für innovative Entwicklungen anerkannt ist, lässt sich ihr konkretes Handeln nicht immer im Detail nachvollziehen (Affolderbach/Schulz 2018c: 226). Die Kritik des Expertenrats für Klimafragen der Bundesregierung an der Klimapolitik der Bundesregierung ist vor diesem Hintergrund nicht verwunderlich. Er bemängelt ein fehlendes, zusammenhängendes, in sich schlüssiges und konsistentes Gesamtkonzept, weshalb sich keine zuverlässige Vorhersage zur Gesamtwirkung des Klimaschutzprogramms machen lasse (Herzog 2023).

Allerdings hat die (städtische) Politik eine wesentliche Bedeutung für die nachhaltige Entwicklung, wie Tang, Niu, Wei et al. (2022: 16) und Ratcliffe, Stubbs und Keeping (2021: 242) herausgearbeitet haben. Auch Affolderbach und Schulz (2018c: 224) merken an, dass die Rolle von einzelnen Aktiven als Wissenstragende, gepaart mit dem Wirken von Praktiken, Routinen und somit Institutionen relevant zu sein scheint, auch wenn sie empirisch schwieriger zu bewerten ist. Governanceprozesse und politische Analysen sind zentrale Zugänge zum Verständnis stadtplanerischer Prozesse, insbesondere im Hinblick auf Gestaltung, Regulierung, Partizipation sowie die Identifikation erfolgreicher Modelle und bewährter Praktiken (Affolderbach/Schulz/Braun 2018: 6). Weitere Forschungen sollten sich daher mit Ansätzen zur Entwicklung zielführender Politiken bzw. Rahmenbedingungen beschäftigen. Dafür muss die Komplexität des Zusammenwirkens von Interessen der Stakeholder mit Nachhaltigkeitszielen transparent gemacht werden.