Immobilienmärkte stehen seit Jahren im Fokus. In der Schweiz schüren hohe Preise Sorgen vor einer Immobilienkrise und erschweren dem Mittelstand den Zugang zu Wohneigentum. Während der Mietwohnungsmarkt bisher stabil blieb, gefährden politische Eingriffe dessen Effizienz und die Versorgung der wachsenden Bevölkerung mit gutem Wohnraum. Trotz der Aktualität dieser brennenden Fragen fehlt es an Texten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz, die das Thema umfassend aufarbeiten. Diese Lücke will das Buch des in Basel lehrenden Wirtschaftswissenschaftlers Frank Bodmer schließen. In klar strukturierten Kapiteln und mit zahlreichen anschaulichen Visualisierungen werden in diesem innovativen Grundlagenwerk die Entwicklungslinien nachgezeichnet, das statistische Material aufbereitet und die wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und regulativen Rahmenbedingungen analysiert.
Die Struktur des Buches mit elf detaillierten Kapiteln ermöglicht es dem Leser und der Leserin, ein tiefes Verständnis für die verschiedenen Aspekte des Wohnungsmarktes zu entwickeln. Von der Analyse der Bodennutzung und den damit verbundenen ökonomischen Implikationen über die Betrachtung des Mietwohnungsmarktes bis hin zu Überlegungen zum gemeinnützigen Wohnungsbau präsentiert Frank Bodmer umfassende Daten und Theorien, die sowohl Fachleuten als auch politischen Entscheidungsträgerinnen und -trägern wertvolle Einblicke bieten. Ein signifikanter Mehrwert von Frank Bodmers Arbeit liegt in seiner Fähigkeit, die theoretischen Modelle mit realen Daten zu untermauern und so die Theorie mit der Praxis zu verbinden. Sein methodischer Ansatz, der sich auf klare ökonomische Prinzipien stützt, gewährt eine objektive Perspektive auf die Preisentwicklung und die Effekte staatlicher Eingriffe. Dabei betont er stets die Notwendigkeit, die Markteffizienz mit sozialer Gerechtigkeit in Einklang zu bringen, um nicht nur ökonomisch sinnvolle, sondern auch gesellschaftlich verantwortungsvolle Lösungen zu fördern. In seiner umfassenden Analyse „Der Schweizer Wohnungsmarkt: Eine Auslegeordnung“ durchleuchtet Frank Bodmer die facettenreichen Aspekte des Wohnimmobilienmarktes in der Schweiz mit einem speziellen Fokus auf die volkswirtschaftlichen Mechanismen, die diesen Markt prägen.
Frank Bodmer wählt einen sehr klaren Zugang zum Wohnungsmarkt für seine Auslegeordnung, indem er eine konsequent volkswirtschaftliche Perspektive einnimmt und ein eingängiges, ja beinahe schon ‚didaktisches‘ Modell verwendet, welches Nachfrage und Angebot sowie Investition/Bautätigkeit und Bestand miteinander in Beziehung setzt. Das DiPasquale-Wheaton-Modell beschreibt, wie Veränderungen in den Mietpreisen sowohl die Nachfrage nach Wohnraum als auch das Angebot beeinflussen können. Es erklärt weiterhin, wie diese Mietpreisbewegungen Investitionen in den Wohnungsbau stimulieren oder dämpfen, abhängig von der erwarteten Rendite, die auf aktuellen Mieten und den Baukosten basiert. Indem das Modell den Wohnungsbestand mit diesen ökonomischen Variablen verknüpft, ermöglicht es eine integrierte Betrachtung, wie Marktkräfte und wirtschaftliche Rahmenbedingungen zusammenwirken, um die Verfügbarkeit und die Preise von Wohnraum zu formen. Diese methodologische Herangehensweise ermöglicht es Frank Bodmer, ökonomische Theorien effektiv mit politischen Überlegungen und sozialen Implikationen zu verknüpfen, wodurch ein tiefes Verständnis des Marktes gefördert wird.
Der Autor vertritt im Wesentlichen eine liberale Sichtweise. Man könnte nun kritisieren, dass das Modell von DiPasquale und Wheaton die Komplexität des Immobilienmarktes vereinfache, indem es die Diversität der Immobilientypen und geographischen Standorte übergehe oder eine Tendenz zum Marktgleichgewicht annimmt, was es schwierig macht, spekulative Blasen oder abrupte Marktveränderungen zu berücksichtigen. Während dies die Analyse freilich in eine bestimmte Richtung lenkt, wird diese Perspektive transparent kommuniziert, sodass Leserinnen und Leser, auch jene aus anderen Disziplinen oder mit unterschiedlichen politischen Überzeugungen, informiert mit den Inhalten umgehen können. Aus anderen Fachperspektiven als der volkswirtschaftlichen, welche sich ebenso mit den Wohnungs‑, Immobilien‑, Bau- und Bodenmärkten befassen (z. B. Soziologie, Geographie, Stadtplanung), bleibt Frank Bodmers Buch freilich an der Oberfläche. So bleibt die Behandlung der Stadt- und Raumentwicklung etwas holzschnittartig, die veränderten raumzeitlichen Beziehungen von Wohnen und Arbeiten oder auch die Implikationen von Digitalisierung oder Plattformökonomie finden keinen Platz. Das ist aber eben auch nicht das Ziel des Volkswirts Bodmer und liegt auch nicht im Rahmen dessen, was eine Auslegeordnung leisten kann und soll.
Gerade weil der Schweizer Wohnungsmarkt so spezifisch ist, wäre eine Einbettung in die unterschiedliche Ausgestaltung, Regulation und Funktionsweise anderer Märkte (internationale Vergleiche) hilfreich: dies gleichermaßen für die Schweizer Leserschaft – die sich oft kaum vorstellen kann, dass der Wohnungsmarkt auch anders funktionieren könnte – wie auch für ein ausländisches Publikum, das den Schweizer Markt in seiner Differenz zu anderen (europäischen) Märkten besser einordnen könnte. Dies zeigt sich auch im letzten Kapitel, in dem es um die Herausforderungen geht. Wie gut oder schlecht der Wohnungsmarkt in der Schweiz hinsichtlich verschiedener Zielsetzungen wie Versorgung, Preise, Landnutzung oder Energie funktioniert, ließe sich gerade im internationalen Vergleich gut darstellen. Die vorsichtig optimistische Einschätzung der Leistungsfähigkeit des helvetischen Wohnungsmarktes würde in vergleichender Perspektive vermutlich deutlich positiver ausfallen.
Als ich vor vielen Jahren als Student und Doktorand begann, mich mit der Geographie des Wohnens zu beschäftigen, hätte ich mir gewünscht, dass es ein belastbares Übersichtswerk zur Funktionsweise der wohnungsbezogenen Märkte gegeben hätte. Dieses hat Frank Bodmer in einem für breite Leserschichten gut verständlichen, klar gegliederten und auch transparent abgegrenzten Werk vorgelegt. Damit bereichern der Autor und die Herausgeberin Pensimo Management AG die Literatur ganz wesentlich. Ich empfehle das Buch, gerade in Zeiten hitziger Debatten zum Wohnen, all jenen, die einen sachlichen Zugang zum Schweizer Wohnungsmarkt suchen.
Bodmer, F. (2023): Der Schweizer Wohnungsmarkt: Eine Auslegeordnung. Zürich: Park Books. 128 Seiten, 47 Abbildungen.