Zunächst sei festgehalten: Die Studie benennt unbestreitbare, praxisrelevante Probleme. Ihre Schlussfolgerung, dass die Innenentwicklung oft „zu wenig, zu langsam, zu teuer“ ist (Bölting/Dylewski/Höbel 2025: 43–44), wird durch eigene Analysen auf kommunaler Ebene bestätigt. Insbesondere die Hürden durch komplizierte Eigentumsverhältnisse, bei denen bis zu 80 % der Potenzialflächen in privater Hand sind, hohe Rückbau- und Entwicklungskosten sowie der immense personelle und zeitliche Aufwand für die Kommunalverwaltungen sind entscheidende Hemmnisse (Blum/Atci/Roscher et al. 2022; Eichhorn/Ehrhardt/Münter et al. 2024; Ehrhardt/Sommer/Ndim et al. 2025). Ebenso ist die in der Studie konstatierte hohe Wohnungsnachfrage in den deutschen Wachstumsregionen eine valide Ausgangsbasis für die weitere Diskussion (Bauer/Gies/Hoch et al. 2021; Ehrhardt/Eichhorn/Behnisch et al. 2022).

Das zentrale Argument der InWIS-Studie für einen allgemeinen Mehrbedarf an Flächen leitet sich aus den genannten Hürden ab. Es krankt jedoch an einer analytischen Unschärfe, die aus den oben genannten angewendeten räumlichen Analyseebenen resultiert.

Ein Landkreis im Umland von Berlin beispielsweise mag in der Statistik als Ganzes wachsen. Unsere kleinräumige Empirie zeigt jedoch, dass dieses Wachstum nicht flächig stattfindet. Es konzentriert sich auf einzelne Gemeinden und Korridore mit guter Verkehrsanbindung, etwa entlang von S‑Bahn-Linien, während andere Gemeinden im selben Landkreis stagnieren oder sogar schrumpfen. Die Kreisebene – insbesondere bei den Großkreisen in den neuen Bundesländern – nivelliert diese entscheidenden Unterschiede, indem sie nicht zwischen der boomenden Speckgürtel-Gemeinde und dem strukturschwachen Dorf unterscheiden kann. Die Folgen sind eine Fehldiagnose eines flächendeckenden Bedarfs, ein Anreiz für Fehlinvestitionen in die Erschließung neuer Flächen und hohe Kosten durch die weitere Landschaftszersiedelung.

Für die ländlichen Räume mit entspannten Wohnungsmärkten geht die Studie implizit von einem „Weiter wie bisher“ und damit einer Siedlungsentwicklung aus, die durch immer weitere Einfamilienhausgebiete geprägt ist. Das Kernproblem der Flächeninanspruchnahme ist nicht die unbestritten notwendige Außenentwicklung in Großstädten. Auch angemessen verdichteter Wohnungsbau an gut angebundenen Standorten im Umland ist nicht das Hauptproblem. Die eigentliche Ursache ist vielmehr der fortgesetzte Bau von Einfamilienhäusern in Regionen, in denen der Neubaubedarf gering ist. Somit besteht die Gefahr, dass sich die bereits in einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) festgestellten Fehlentwicklungen im gering verdichteten Wohnungsbau in vielen ländlichen Räumen fortsetzen werden (Henger/Voigtländer 2019). Diese Art des Bauens dient nicht den Bedürfnissen der Haushalte, sondern schreibt überholte Siedlungsmuster fort, die vor allem den Interessen der Bauwirtschaft zugutekommen. Eine echte Lösung, die die Flächeninanspruchnahme reduziert und den Menschen dient, liegt daher in höheren Anteilen der Innen- und Bestandsentwicklung. Dafür braucht es aber einen funktionierenden Markt für die Revitalisierung von Flächen und einen bedarfs- sowie demographiegerechten Umbau des Wohnungsbestands.

Die in der InWIS-Studie dargestellte Lösung, durch „mehr Fläche“ Wohnraum zu schaffen, ist somit eine Folge einer analytischen Unschärfe. Potenziell legitimiert diese eine ungeordnete Außenentwicklung und ein Wohnraumangebot, das für viele nicht bezahlbar sein wird und neue Pendlerströme mit dem Auto erzeugt. In den stagnierenden Räumen (vgl. Abbildung 1) führt es für die öffentlichen Kassen primär zu einem Wettbewerb zwischen den Gemeinden um neue Einwohnerinnen und Einwohner und geht, wie weithin bekannt, mit erheblichen ökologischen, ökonomischen und sozialen Folgewirkungen einher (Bovet/Reese/Köck 2018).

Die Politik hat auf den Handlungsdruck reagiert, unter anderem mit dem befristeten „Bauturbo“ (§ 246e BauGB). In der InWIS-Studie selbst wird kritisch angemerkt, dass solche Maßnahmen grundlegende Probleme nicht wirksam lösen und neue Unsicherheiten schaffen können. Dem ist zuzustimmen. Der „Bauturbo“ – insbesondere der Verzicht auf die 6‑Wohneinheiten-Beschränkung – ist ein lokal anzuwendendes Werkzeug, während die zu lösenden Probleme auf regionaler Ebene liegen. Daher ist der „Bauturbo“ nicht mit einem strategischen Instrument zu verwechseln. Als „Kann-Regelung“ für einzelne Kommunen schafft er keinerlei Anreiz für eine koordinierte Siedlungsentwicklung zwischen Gemeinden. Er fördert stattdessen einen „Flickenteppich“ von Einzelprojekten, ohne die regionalen Auswirkungen auf Verkehr, soziale Infrastruktur und Grünzüge strategisch zu steuern. So kann die Möglichkeit, von Plänen abzuweichen, eine auf einer kleinräumigen Analyse basierende strategische Entwicklung entlang von Infrastrukturachsen konterkarieren, indem Fehlinvestitionen in Wohnraum in Teilräumen mit zukünftig geringer Nachfrage begünstigt werden. Instrumente, die nur auf kommunale Einzelmaßnahmen abzielen, greifen daher zu kurz. Stattdessen braucht es einen verbindlichen Rahmen für die regionale Steuerung und Zusammenarbeit, der sich jedoch nicht in einer reinen Flächensteuerung erschöpfen darf. Dieser Rahmen muss ein Set an Instrumenten umfassen, das Wissen zu kleinräumigen Trends, institutionelle Verpflichtungen, infrastrukturelle Planung und finanzielle Anreize miteinander verknüpft, um die Potenziale der Innen- und Bestandsentwicklung konsequent zu heben (Jehling/Schorcht/Hartmann 2020). Die folgenden fünf Aspekte sind hierfür zentral:

Eine zukunftsfähige Wohnungsbaupolitik muss auf einer kleinräumigen, empirisch validen Datenbasis aufbauen. Sie muss erkennen, dass Herausforderungen insbesondere auf lokaler Ebene wirken, die Lösungen aber regional organisiert und gesteuert werden müssen. Wir brauchen daher keine pauschale Freigabe von Flächen für den Wohnungsbau, sondern eine neue, datengestützte und kooperative Planungskultur, die die Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum an die erste Stelle stellt, bevor wir über Neubaugebiete auf der „grünen Wiese“ sprechen. Nur so können wir den tatsächlichen, kleinräumigen demographischen Dynamiken und differenzierten Wohnraumbedarfen vor Ort gerecht werden. Wohnungen, die – ob mit oder ohne „Bauturbo“ – am falschen Ort und am tatsächlichen Bedarf vorbei gebaut werden, tragen nicht zur Lösung des Wohnungsproblems bei. Auf den Prüfstand gehört daher die aktuelle Debatte um den Wohnungsbau, samt ihrer erratischen Instrumentensicht und nicht der Vorrang der Innenentwicklung oder das 30-Hektar-Ziel.