Ostdeutsche Städte sind seit etwa zwei Jahrzehnten in zunehmendem Maße mit sozialer Segregation konfrontiert (vgl. Altrock/Grunze/Kabisch 2018; Helbig/Jähnen 2018: 95–112; Helbig/Jähnen 2019: 15–45). Die Verlierer dieser Entwicklung sind insbesondere periphere, in der DDR in industrieller Fertigbauweise errichtete Wohngebiete. Untersuchungen aus unterschiedlichen Großstädten (Bernt/Hausmann 2019: 11–24; Helbig/Salomo 2019: 6–22; Huntington 2021: 38–44; Kabisch/Pößneck 2021: 33–40, 54–55; Kompetenzzentrum Großsiedlungen 2021: 13–18, 32–36) zeigen deutlich, dass es in am Rand gelegenen Großwohnsiedlungen im Vergleich zu den Gesamtstädten zu wachsenden Konzentrationen einkommensschwacher Haushalte kommt. In der Regel geht dies auch mit einer Zuwanderung ausländischer Haushalte einher (Helbig/Jähnen 2019: 15–45).

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass diese Entwicklung nicht auf alle Großwohnsiedlungen zutrifft. Großwohnsiedlungen machen in Ostdeutschland einen derart großen Teil des Gesamtwohnungsbestandes aus, dass es innerhalb dieses Siedlungstyps – und sogar innerhalb einzelner Siedlungen – zu unterschiedlichen Entwicklungen kommen kann.

Gleichzeitig wurden erhebliche Umschichtungen der Hauseigentümerstruktur in diesen Gebieten dokumentiert (Fields/Uffer 2016: 1492–1494; Bernt/Colini/Förste 2017: 558–564). Eng einhergehend mit einer global zu beobachtenden ‚Finanzialisierung‘ (Aalbers/Christophers 2014; Aalbers 2019a; Aalbers 2019b; Rolnik 2019) der Immobilienwirtschaft haben nationale und internationale Investoren seit den 2000er-Jahren gerade in Großwohnsiedlungen Wohnungsbestände erworben und sind neben kommunalen und genossenschaftlichen Eigentümern zu einer strukturbestimmenden Größe geworden. Ihre Bewirtschaftungsstrategien sind durch eine starke Renditeorientierung geprägt. Attraktive Renditen wurden dabei von diesen Eigentümern in der Vergangenheit häufig auf der Basis von „Hebeleffekten“ und einem „Hartz IV Bewirtschaftungsmodell“ erzielt, bei dem preisgünstige Vermietung und kosteneffiziente Instandhaltung Hand in Hand gingen (Fields/Uffer 2016: 1494–1497; Bernt/Colini/Förste 2017: 565–568).

Obwohl ein Zusammenhang beider Entwicklungen auf der Hand liegt, ist er bislang kaum empirisch untersucht worden (für eine Beschreibung aus der Perspektive der Wohnraumversorgung von Geflüchteten vgl. Bernt/Hamann/El-Kayed et al. 2022: 2225–2230). Aus diesem Grund ist bislang unklar, ob und inwiefern sich unterschiedliche private Eigentümer in ihrer Bewirtschaftungsstrategie unterscheiden und auf welche Weise sie den Zuzug von Haushalten – und damit die soziale Zusammensetzung der Nachbarschaften – beeinflussen. Vor diesem Hintergrund dokumentiert der vorliegende Beitrag die Ergebnisse einer Untersuchung, die diesen Fragekomplex in den Großwohnsiedlungen Mueßer Holz und Neu Zippendorf in Schwerin und in der Südlichen Neustadt in Halle (Saale) empirisch untersucht hat.

Wir gehen in der Argumentation wie folgt vor: An die Einleitung anschließend skizzieren wir in Kapitel 2 kurz unseren konzeptionellen Zugang und legen dar, warum wir einer Untersuchung der Handlungsstrategien von Hauseigentümern einen zentralen Platz bei der Erklärung von Segregationsprozessen einräumen. In Kapitel 3 legen wir die verwendeten Methoden offen und beschreiben die beiden untersuchten Gebiete. In den darauffolgenden Kapiteln 4 und 5 analysieren wir den Wandel der Eigentümerstruktur in den Gebieten und analysieren die Geschäftsmodelle der unterschiedlichen Eigentümer. In Kapitel 6 rekonstruieren wir auf der Basis von Interviews die Vermietungs- und Belegungspraktiken der wichtigsten Eigentümer in den beiden Gebieten. Dabei legen wir einen Schwerpunkt auf die Vermietung an Transferleistungsbezieherinnen und -bezieher sowie an Ausländerinnen und Ausländer. Auf der Grundlage dieser Daten argumentieren wir schließlich im Fazit, dass die Bedingungen für die beobachtete Konzentration von Niedrigeinkommen nur auf der Grundlage eines besseren Verständnisses wohnungswirtschaftlicher Rahmenbedingungen und der aus ihnen resultierenden Handlungskalküle der Anbieterinnen und Anbieter von Wohnungen verstanden werden können. Wir werben deshalb für einen Perspektivwechsel in der Diskussion um ‚soziale Mischung‘ und die Weiterentwicklung der Großwohnsiedlungen.

Die Untersuchung sozialer Segregationsprozesse ist seit über 100 Jahren ein Kernthema der Stadtsoziologe und Stadtgeographie (für einen Überblick über die deutsche Forschungslandschaft vgl. Dangschat 1997; Dangschat 2014). Die Erklärung der Segregation ist dabei stark durch unterschiedliche Theorieansätze geprägt: neben neoklassisch-ökonomischen finden sich auch sozialökologische, behaviouralistische, akteurzentrierte und von marxistischer politischer Ökonomie geprägte Ansätze. Für unsere Untersuchung sind innerhalb dieses Spektrums akteurzentrierte Ansätze, die bislang in zwei unterschiedlichen Varianten in die Diskussion um die Erklärung sozialer Segregationsprozesse Eingang gefunden haben, am interessantesten.

Dabei handelt es sich zum einen um das Konzept der „Urban Manager“ oder „Gatekeeper“, das im Rahmen der New Urban Sociology der 1970er- und 1980er-Jahre entwickelt wurde. Zentral war hier eine Studie von Rex and Moore (1967) über „Race, Community and Conflict“, in der die Autoren aufzeigten, dass Segregation kein quasinatürliches Produkt ökologischer (wie es die Chicago School der Stadtforschung nahelegte) oder ökonomischer (wie neoklassische Ökonomen annahmen) Prozesse war, sondern aktiv gesteuert wurde. Gestützt auf eine umfangreiche empirische Untersuchung zeigten sie, dass der Zugang zum Wohnungsangebot tatsächlich durch „Gatekeeper“ gesteuert wurde (Rex/Moore 1967: 272–285): Diese diskriminierten in der Untersuchungsstadt Birmingham Einwandernde aus der Karibik, Pakistan und Indien und verwehrten ihnen sowohl den Zugang zum vorstädtischen Eigenheimsektor als auch zu den von den örtlichen Behörden verwalteten Sozialwohnungen. Infolgedessen hatten die Angehörigen dieser Minderheiten kaum eine andere Wahl, als sich in von privaten Vermieterinnen und Vermietern angebotenen preiswerten Mietwohnungen mit niedrigem Standard niederzulassen, die vor allem in der Innenstadt zu finden waren. Pahl (1970: 185–204) entwickelte diesen Argumentationsstrang weiter und stellte „Urban Manager“ und die Ideologien und Praktiken, mit denen sie den Zugang zu städtischen Ressourcen gewähren oder verweigern, in den Mittelpunkt der Erklärung der Segregation.

Ein zweiter akteurbezogener Zugang zum Thema findet sich in Untersuchungen über Vermietungspraktiken, die – häufig mit einem Forschungsinteresse an Fragen der Diskriminierung – das von Lipsky (1980) entwickelte Konzept der „street-level bureaucracy“ verwendeten. In seinem organisationssoziologisch ausgerichteten Konzept der street-level bureaucracy fokussierte Lipsky vor allem auf den Ermessensspielraum von unteren Behördenmitarbeiterinnen und -mitarbeitern, die letztendlich die Umsetzung der von oben gesetzten Direktiven prägen. Zentral war in seiner Argumentation die Differenz zwischen den offiziellen Richtlinien einer Organisation („policy as written“) und der Auslegung dieser Richtlinien durch die Mitarbeiter an der Basis in ihrer täglichen Arbeit („policy as performed“) (Lipsky 1980: xvii). Er wies nach, dass alltägliche Routinen, kulturelle Vorurteile und bürokratische Notwendigkeiten zu Abweichungen in der Auslegung von oben gesetzter Richtlinien führen können. „Street-level bureaucrats“ – und die von ihnen verfolgten Handlungslogiken – werden so zu einem maßgeblichen Scharnier, das über tatsächliche Umsetzung politischer Direktiven in die Wirklichkeit entscheidet. Für den Wohnungsmarkt wurde das Konzept der street-level bureaucracy vor allem zur Beschreibung der Entscheidungsprozesse bei der Vergabe freiwerdender Wohnungen fruchtbar gemacht. Dabei wurde gezeigt, dass die Normvorstellungen von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern hinsichtlich des Interesses an einem reibungslosen Verfahrensablauf und der häufig in Wohnungsunternehmen vorherrschenden Narrative über ‚soziale Mischung‘ zu einer Benachteiligung stigmatisierter Bewerberinnen und Bewerber führen können (Barwick/Blokland 2015: 237–243; Horr/Hunkler/Kroneberg 2018: 141–144; Hanhörster/Ramos Lobato 2021: 8–9, 11–15). In der Folge müssen die Benachteiligten auf Bestände ausweichen, auf denen der Entscheidungsspielraum der Bearbeiterinnen und Bearbeiter – z. B. aufgrund eines geringeren Nachfragedrucks – weniger stark zum Zuge kommt.

Beiden Konzepten gemeinsam ist, dass sie Segregationsprozesse aus den Vermietungspraxen von Wohnungsanbietern erklären. Von Bedeutung sind dabei sowohl solche Gatekeeper, die diskriminierten Wohnungssuchenden die Tür öffnen, als auch solche, die ihnen den Zugang verweigern. Die Bandbreite der diesen Handlungspraxen zugrunde liegenden Motive kann dabei durchaus weit sein: Neben ökonomischen Interessen (z. B. hohe Bonität, geringes Mietausfallrisiko) schlagen hier prozedurale Restriktionen (Vorliegen von Mietschuldenfreiheit, Vermeiden von komplizierten Genehmigungsverfahren) und kulturell-normative Faktoren (Rassismus, haushaltsbezogene Normvorstellungen) zu Buche.

Beide hier beschriebenen Theorieansätze haben in Deutschland bislang nur selten Anwendung in der Forschung gefunden. Die wenigen Studien, die etwa zur Diskriminierung von Wohnungssuchenden angestellt wurden, stützen sich zudem auf ein eher mikrosoziologisches Methodenset wie z. B. Ethnic-Pairing-Test, Telefonexperimente oder teilnehmende Beobachtung (z. B. Barwick/Blokland 2015; Horr/Hunkler/Kroneberg 2018). Hierdurch konnten zwar belastbare Erkenntnisse über die Entscheidungsspielräume der street-level bureaucrats in Wohnungsunternehmen und Behörden gewonnen werden. Die damit einhergehende Perspektive kann aber leicht defizitär werden, wenn sie die unterschiedlichen Rahmenbedingungen, unter denen wohnungswirtschaftliche Akteure handeln, vernachlässigt. Denn das Handeln von Unternehmen ist per definitionem in starkem Maße von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (wie etwa der Marktsituation, der Zugänglichkeit von Fremdkapital, dem Unternehmensmodell) geprägt. Die Notwendigkeit, Einnahmen zu erwirtschaften und Kosten zu minimieren, stellen für die Wohnungswirtschaft einen starken strukturellen Rahmen dar, in dem sich auch die hartnäckigsten kulturell-normativ oder organisationsbezogenen Wohnungsvergabepraxen verorten müssen. Ein tieferes Verständnis der Wohnungsvergabepraxen bedarf daher einer Ergänzung durch die Einbeziehung wirtschaftlicher und politischer Rahmenbedingungen.

In diesem Beitrag diskutieren wir die unterschiedlichen Vermietungspraxen von Wohnungsanbietern vor dem Hintergrund der für sie relevanten wohnungswirtschaftlichen Verwertungsmodelle und der aus ihnen resultierenden Handlungskalküle. Den Hintergrund hierfür bildet eine empirische Untersuchung, die wir in drei ostdeutschen Großwohnsiedlungen von 2019 bis 2022 im Rahmen des vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten Forschungsprojektes „Vom Stadtumbauschwerpunkt zum Einwanderungsquartier (StadtumMig)“ durchgeführt haben.

Vgl. https://stadtummig.de/ (24.11.2022).

Um die Eigentümerstruktur und ihre Implikationen für die Bevölkerungszusammensetzung in den beiden untersuchten Fällen besser zu verstehen, gingen wir mit einem mehrstufigen Verfahren vor: In einem ersten Schritt recherchierten wir bei den zuständigen Fachdiensten die Eigentümer der einzelnen Grundstücke. Dies erwies sich als aufwendiger als zunächst angenommen. Der Grund dafür liegt einerseits in datenschutzrechtlichen Bedenken der beteiligten Ämter, die umfangreiche Vorklärungen nötig machten. Darüber hinaus zeigte sich, dass die auf Grundbucheintragungen basierenden Daten nur begrenzt geeignet sind, die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse zu identifizieren. Angesichts häufiger Eigentümerwechsel, von Veränderungen in Firmenkonstruktionen sowie von Abweichungen zwischen fondsbasierter juristischer Eigentümerstruktur und tatsächlicher verwaltungsbezogener Verfügung, ließen sich auf der Grundlage der amtlichen Daten nur grobe Annäherungen an die tatsächlichen Besitzverhältnisse gewinnen. Aus diesem Grund wurden in einem zweiten Schritt umfangreiche Recherchen auf der Basis von Medienberichten, Dokumentenanalysen und Experteninterviews (z. B. mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtplanungsämter) angestellt. Die dabei verwandte Methode lässt sich am besten als „snowballing“ beschreiben. Im Ergebnis dieses Schrittes wurden Stadtteilreports erstellt, in denen die Informationen zu den unterschiedlichen in den jeweiligen Gebieten ansässigen Eigentümern zusammengetragen wurden. Die Informationen wurden darüber hinaus kartiert, sodass wir für die jeweiligen Gebiete über vergleichsweise detaillierte Informationen zur Eigentümerstruktur zurückgreifen können. In einem dritten Schritt wurden alle in den Gebieten aufgefundenen Eigentümer kontaktiert und um ein Interview gebeten. Die Bereitschaft zu einem Gespräch war sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während sich kommunale Wohnungsgesellschaften immer zu einem Gespräch bereitfanden, war die Bereitschaft schon bei den Genossenschaften sehr unterschiedlich ausgeprägt. Bei privaten Vermieterinnen und Vermietern war die Bandbreite noch erheblich größer und reichte von Verwalterinnen/Verwaltern, die sehr bereitwillig auch zu mehreren Gesprächen bereit waren, über Gesellschaften, deren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von ihrer Geschäftsführung einen ‚Maulkorb‘ erhalten hatten, bis hin zu Firmenkonstruktionen, bei denen die tatsächliche Verantwortung so weit verschleiert war, dass es unmöglich war, eine geeignete Interviewperson zu finden. Insgesamt wurden auf dieser Basis sieben Interviews mit Eigentümern geführt. Diese wurden ergänzt um 12 Interviews mit Personen aus dem Quartiersmanagement, den Stadtplanungsämtern und anderen Expertinnen und Experten. In der Auswertung wurden die Interviews paraphrasiert und textanalytisch interpretiert.

Abbildung 1 und Abbildung 2 zeigen zunächst die Struktur der Hauseigentümer in den beiden untersuchten Stadtteilen. Die Eigentümer wurden dabei in drei Gruppen zusammengefasst: kommunale (grün), genossenschaftliche (blau) und private Eigentümer (rot). Wie leicht zu erkennen ist, halten private Eigentümerinnen und Eigentümer in beiden Stadtteilen einen erheblichen Teil der Bestände. Genaue Daten über die Zahl der Wohnungen und der Leerstände liegen bei den verantwortlichen Ämtern nicht vor, eine genaue Angabe über die jeweiligen Anteile der einzelnen Gruppen ist daher nicht möglich. Auf der Basis von Begehungen und aus den Geschäftsberichten einzelner Eigentümer gewonnener Informationen schätzen wir aber, dass der Anteil privat verwalteter Wohnungen in beiden Stadtteilen bei etwa 30-40 Prozent liegt. Auffällig ist, dass der Anteil der von Privatpersonen verwalteten Bestände mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum hin zu den Randlagen der Siedlungen steigt.

Die hier dargestellte Eigentümerstruktur ist das Ergebnis von drei Verkaufswellen (vgl. Bernt/Colini/Förste 2017). Eine erste Welle von Verkäufen geht dabei auf das „Altschuldenhilfegesetz“ (AHG) von 1993 zurück,

Zur Geschichte des ASHG vgl. Wielgohs (1995), Borst (1996), Bernt/Holm (2020: 104–106).

Eine zweite Verkaufswelle setzte in den 2000er-Jahren ein. Zu diesem Zeitpunkt waren ostdeutsche Städte in der Regel mit erheblichen Bevölkerungsverlusten konfrontiert, die in den Großwohnsiedlungen durchaus dramatische Ausmaße annahmen. Die Bevölkerungszahl der Südlichen Neustadt (Halle/Saale) ging von 1990 bis 2010 um die Hälfte zurück, in Neu Zippendorf und Mueßer Holz (Schwerin) sogar um fast zwei Drittel. Als Reaktion auf diese Bevölkerungsverluste wurde ab 2001 in nahezu allen Städten Ostdeutschlands das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ umgesetzt, bei dem ein ersatzloser Abriss von nicht mehr benötigtem Wohnraum gefördert wurde. In Halle (Saale) und Schwerin sollten die Abrisse dabei auf die jeweils am weitesten am Rand gelegenen Wohnkomplexe konzentriert werden. Geplant waren der Totalabriss des Gebietes „Am Südpark“ (im äußersten Süden der Neustadt) sowie der äußeren Bereiche des Stadtteils „Mueßer Holz“. In der Realität konnte die angestrebte Schrumpfung von außen nach innen in beiden Fällen nicht umgesetzt werden. In beiden Wohngebieten wurden zwar umfangreiche Abrisse von kommunalen und genossenschaftlichen Beständen durchgeführt. Bestände privater Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Insolvenzbestände wurden aber so gut wie nie zurückgebaut. Der Grund dafür liegt in den Förderbedingungen für den Abriss, denn das Programm „Stadtumbau Ost“ ersetzte abrisswilligen Eigentümern eigentlich nur die Abrisskosten. Wirtschaftlich attraktiv wurde die Vernichtung eigenen Vermögens nur durch eine Änderung des Altschuldenhilfegesetzes, die eine Tilgung von ‚Altschulden‘ für abgerissenen Wohnraum möglich machte. Von dieser Regelung profitierten ausschließlich aus der DDR stammende kommunale und genossenschaftliche Eigentümer. Für private Aufkäufer war diese Regelung irrelevant. Da diese durch den Abriss nichts zu gewinnen hatten, beteiligten sie sich von Anfang an nicht am „Stadtumbau Ost“ (Bernt 2005a: 16–18; Bernt 2005b: 112–118).

Infolge dieser ‚schiefen‘ Kooperation entstanden sowohl in Halle (Saale) als auch in Schwerin Stadtteile, in denen punktuell Wohnbestände und Infrastrukturen abgebaut wurden, kaum nach einer räumlichen Logik verteilte Restbestände aber stehen blieben. Ein kaum beachteter Nebeneffekt des Stadtumbaus war zudem ein Preisverfall für Immobilien in den betroffenen Gebieten. Interviewpartnerinnen und -partner berichteten uns, dass in den 2000er-Jahren Preise von 60 Euro pro Quadratmeter für einen unsanierten Plattenbau normal gewesen seien. Die in den 1990er-Jahren privatisierten Immobilien gerieten also auf einen Markt, der von außerordentlichen Discountpreisen geprägt war. Sie wurden über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren zwischen verschiedenen Verkäufern hin- und hergeschoben, wobei spekulative Geschäftsmodelle dominierten. Hinzu kamen weitere ‚freihändige‘ Verkäufe von kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen, die in der schwierigen Marktsituation Liquidität brauchten.

Für den Einstieg finanzmarktorientierter Akteure ist diese Entwicklung kaum zu unterschätzen. Denn sie ermöglichte einen Aufkauf von unterbewerteten Immobilien zu Discountpreisen. Dadurch wurde ein „Hartz IV“-Geschäftsmodell möglich, bei dem eingesetztes Eigenkapital ‚gehebelt‘ wurde und attraktive Renditen auch bei niedrigen Mieten erzielt werden konnten (vgl. auch Bernt/Colini/Förste 2017: 169). Sabine Uffer hat dieses Modell in einer Untersuchung über eine Berliner Großwohnsiedlung wie folgt beschrieben: „[Die Fonds] kauften die billigsten, oft problematischen Wohnanlagen auf, finanzierten dies mit hohen Verschuldungsraten und verkauften sie so schnell wie möglich zu einem höheren Preis weiter. In einer Marktsituation, in der die Nachfrage nach Wohnraum in den besseren Stadtteilen nur noch zunahm, verfolgten die […] Fonds aggressive Vermietungsstrategien, um ihre Kreditlinien durch sinkende Leerstände zu bedienen. Dies förderte eine Konzentration von sozial benachteiligten Mietern, die sonst keinen Zugang zum Wohnungsbestand besserer Stadtteile haben“ (Uffer 2013: 169).

Übersetzung durch die Autoren dieses Beitrags.

In den von uns untersuchten Stadtteilen in Halle (Saale) und Schwerin waren diese Geschäftsmodelle nahezu paradigmatisch zu beobachten. In der Südlichen Neustadt wurde in den 2010er-Jahren eine Investmentgesellschaft mit Hauptsitz in Paris zum größten Vermieter, die Scharia-konforme Investmentfonds mit einer Laufzeit von fünf bis sieben Jahren für saudi-arabische Banken auflegte (vgl. Bernt 2019: 84–90). In Schwerin machte ein Ableger eines israelischen Immobilienkonglomerats, das auch in Gewerbeimmobilien und Luxuswohnungen in London investiert, durch unterlassene Instandhaltung Schlagzeilen.

https://www.ndr.de/fernsehen/sendungen/panorama3/Komplizierte-Firmengeflechte-Wem-gehoeren-unsere-Wohnungen,wohnen268.html (25.11.2022).

Seit den 2010er-Jahren kann von einer dritten Phase gesprochen werden, die in der Literatur auch als „Finanzialisierung 2.0“ bezeichnet wird (Wijburg/Aalbers/Heeg 2018). Die Privatisierungen kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen gehören heute der Vergangenheit an, sodass kaum neue Bestände auf den Markt kommen. Der finanzialisierte Sektor kann daher nicht weiterwachsen. In dieser Situation kommt es zu Konzentrationsprozessen, bei denen Bestände vor allem innerhalb des privatisierten Segments weiterverkauft werden, finanzmarktorientierte Unternehmen fusionieren oder Bestände in spezialisierten Subunternehmen zusammengefasst und weiterverwertet werden. Gewinne werden dabei vor allem durch Effizienzsteigerungen in der Wohnungsbewirtschaftung, Ausnutzung von Skaleneffekten, Insourcing und (wo möglich) Mieterhöhungen erzielt (Unger 2018: 213–219; Unger 2019: 3–4). Auch diese Entwicklung lässt sich paradigmatisch in den untersuchten Stadtteilen beobachten, in denen beispielsweise Bestände, die eine relativ kleine, auf Insolvenzaufkäufe spezialisierte Firma in den 2000er-Jahren erworben hatte, in den 2010er-Jahren von dem börsennotierten Unternehmen „Grand City Properties“ übernommen wurden, um schließlich 2021 an die schwedische Heimstaden-Group

Vgl. kritisch http://stopheimstaden.org/ (25.11.2022).

Im Ergebnis dieser Entwicklung hat sich in den untersuchten Siedlungen eine spezifische Eigentümerstruktur herausgebildet, die sich sowohl von derjenigen in anderen städtischen Teilräumen als auch von dem in der Literatur oft transportierten Bild von Großwohnsiedlungen unterscheidet. Die im Bundesdurchschnitt häufigste Eigentumsform, das selbstgenutzte Wohneigentum, tritt dabei in den Quartieren nur am Rand auf. Die Wohnungen in den Großwohnsiedlungen sind fast ausschließlich Mietwohnungen, und sie befinden sich ‚blockweise‘ in den Händen der jeweiligen Eigentümer. Dabei dominieren institutionelle Akteure mit umfassenden Wohnungsportfolios. Folgende Gruppen an Eigentümern lassen sich erkennen:

Die GWG ist ausschließlich in Halle-Neustadt tätig und verwaltet dort fast 10.000 Wohnungen, etwa ein Drittel des gesamten Wohnungsbestandes (GWG 2020a: 16). Die WGS besitzt etwas weniger als 10.000 Wohnungen, die über ganz Schwerin verteilt sind. Dabei machen Wohnungen in Großwohnsiedlungen den größten Teil aus. Fast die Hälfte des Bestandes der WGS befindet sich in der Großwohnsiedlung Großer Dreesch. Hier verwaltet die WGS ebenfalls etwas weniger als ein Drittel des gesamten Wohnungsbestandes, wobei der Anteil mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum deutlich abnimmt. In dem am weitesten am Stadtrand gelegenen Stadtteil Mueßer Holz ist die WGS mit gerade einmal 6 Prozent des Gesamtbestandes vertreten (Landeshauptstadt Schwerin 2019: 84; WGS 2020: 2 sowie eigene Berechnungen).

Sowohl im Großen Dreesch (Schwerin) als auch in der Südlichen Neustadt (Halle/Saale) operieren einige der größten Wohnungsunternehmen Deutschlands und Europas. Insgesamt sind hier vier börsennotierte und auf dem MDAX gelistete Gesellschaften aktiv. Diese Unternehmen besitzen deutlich größere Bestände als die privaten Investmentgesellschaften. Ihre Portfolios umfassen blockweise Bestände, die entweder aus der Übernahme kleinerer privater Gesellschaften stammen oder durch die Privatisierung kommunaler und genossenschaftlicher Bestände in die Hände der Aktiengesellschaften gerieten. Einzelne Unternehmen, wie Grand City Properties, sind erst durch den Börsengang von Investmentgesellschaften entstanden. Auch die Bestände der börsennotierten Wohnungsunternehmen sind in Objekt-GmbHs organisiert.

Die börsennotierten Wohnungsunternehmen sind überregional aktiv, haben also nicht nur Bestände in bestimmten Städten. Die Unternehmen weisen unterschiedliche Geschäftsstrategien auf: Manche investieren mehr in den Bestand, andere versuchen sich vor allem an der Aufwertung von Immobilien mit fehlender Sanierung oder hohen Leerständen. Dabei spielen auch die unterschiedlichen Renditeerwartungen eine große Rolle.

Durch ihren Status als Aktiengesellschaften sind die Unternehmen eng an die Finanzmärkte gebunden. So sind zwei der Unternehmen im Besitz von Großaktionärinnen und -aktionären, die eine beständige Rendite auf ihr Investment verlangen. Bei anderen haben einzelne Aktionärinnen/Aktionäre so viele Anteile, dass sie die Unternehmensführung direkt vorgeben können; die Aktiengesellschaften erscheinen hier nur als Fortsetzung der Eigentümergesellschaften. Zudem führt die Rückbindung an die Finanzmärkte zu einer Geschäftsstrategie, bei der Einnahmen aus dem Mietgeschäft nur eine von mehreren Quellen von Gewinnen sind. Neben Erlösen aus dem Vermietungsgeschäft profitieren die Unternehmen auch von wohnungsbezogenen Dienstleistungen wie Wärmecontracting

Wärmecontracting beinhaltet die Auslagerung der Investitionen für die Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizanlagen an einen externen Unternehmer. Unternehmen wie Vonovia haben dabei Geschäftsmodelle entwickelt, bei denen die Unternehmen, an die Wärmedienstleistungen ausgelagert werden, Teil des eigenen Firmenkonglomerats sind (vgl. Unger 2018).

Sowohl in Schwerin als auch in Halle haben die börsennotierten Vermieter keinen besonders guten Ruf. In Schwerin drohte 2017 den Beständen eines Wohnungsunternehmens im Mueßer Holz die Evakuation durch die Stadtverwaltung. Grund waren schlechte Zustände und Brandgefahren in den Immobilien. In Halle kam es zu einer Klage eines Stadtrates gegen ein Wohnungsunternehmen, dem Wucherpreise bei der Unterbringung von Geflüchteten vorgeworfen wurden.

Zusammenfassend ergibt sich also ein Bild, das sich deutlich von dem in der Öffentlichkeit häufig anzutreffenden Narrativ unterscheidet, das ostdeutsche Großwohnsiedlungen als eine Art Sozialwohnungsreservoir zeichnet, welches im Wesentlichen von kommunalen und genossenschaftlichen Vermietern verwaltet wird und in dem kommunale Belegungspolitiken die entscheidende Stellschraube für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sind (so etwa Kompetenzzentrum Großsiedlungen 2021: 37–45, 96–97). Kommunale Unternehmen verwalten in beiden Gebieten nur noch etwa ein Drittel der Wohnungsbestände. Sie befinden sich damit vom Umfang der verwalteten Bestände in etwa auf Augenhöhe mit den Genossenschaften sowie mit privaten Vermietern und börsennotierten Unternehmen. Vor allem die letzte Gruppe hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten ihren Anteil an den Wohnungsbeständen kontinuierlich gesteigert und dabei eine durchweg renditeorientierte Bewirtschaftungsstrategie durchgesetzt.

Wie gestaltet sich die Wohnungsvergabe bei den unterschiedlichen Vermietern? Wer erhält bei den unterschiedlichen Eigentümern Zugang zu Wohnungen? Welche Ein- und Ausschlussmechanismen sind zu erkennen? Welche Motive und Handlungsrestriktionen liegen dem zugrunde? In diesem Kapitel werden zu diesen Fragen wesentliche Erkenntnisse aus dem Forschungsprojekt StadtumMig zusammengefasst, vor allem auf der Basis von Interviews mit Vermieterinnen und Vermietern bzw. mit den von ihnen beauftragten Hausverwaltungen.

Am Beispiel von Schwerin-Großer Dreesch und Halle-Neustadt haben wir in diesem Beitrag gezeigt, wie die in jüngster Zeit verstärkt thematisierte Konzentration von Armutshaushalten in ostdeutschen Großwohnsiedlungen durch die Handlungskalküle der dort vermietenden Eigentümer erklärt werden kann. Dabei können zwei Entwicklungen gleichzeitig beobachtet werden: Zum einen werden städtische Wohnungsunternehmen – angesichts von zunehmend angespannten Wohnungsmärkten, Gentrifizierung der Innenstädte, Hartz IV und Fluchtmigration – zusehends für die Erfüllung des kommunalen Versorgungsauftrags in Anspruch genommen. Da ihre Bestände in den Großwohnsiedlungen konzentriert sind, führt das zu einer steigenden Zahl einkommensschwacher Haushalte in diesen Quartieren. Diese Entwicklung ist international bereits in den 1980er-Jahren als „Residualisierung“ diskutiert worden (vgl. Forrest/Murie 1983). In Ostdeutschland scheint sich diese Entwicklung jetzt mit einer durch die starken Schrumpfungsprozesse der 1990er- und 2000er-Jahre bedingten Zeitverzögerung ebenfalls durchzusetzen.

Daneben führt die Finanzialisierung von Wohnungsbeständen gerade in den schlechtesten Wohnungsbeständen zu Bewirtschaftungsstrategien, die von Niedrigmieten, schlechter Instandhaltung und schlechtem Service gekennzeichnet sind. In der Öffentlichkeit ist diese Praxis zu Recht als „Hartz IV-Vermietungsmodell“ bezeichnet worden. Auch hier werden angebotsseitig Wohnungsbestände verstärkt auf eine einkommensschwache Klientel hin ausgerichtet.

Genossenschaften, die dritte große Vermietergruppe in den Großwohnsiedlungen, beteiligen sich an dieser Entwicklung nur zurückhaltend. Sie versuchen ihre Bewohnerstruktur ‚stabil‘ zu halten, sind aber von den Strategien ihrer Wettbewerber und der damit einhergehenden Abwertung der Quartiere mit betroffen.

Vor allem die kommunalen Unternehmen und die Finanzinvestoren, die zusammen die Mehrheit der Wohnungsbestände in den meisten ostdeutschen Großwohnsiedlungen halten, erweisen sich hier als Gatekeeper, die Bevölkerungsgruppen, denen andere Türen verschlossen sind (um in dem Bild zu bleiben), Zutritt zu ihren Beständen gewähren. Dies ermöglicht zumindest überhaupt eine Unterbringung von Mieterinnen und Mietern, die sonst nur schwer unter akzeptablen Wohnbedingungen eine Unterkunft fänden. Gerade im Fall von Geflüchteten ist das nicht zu unterschätzen.

Gleichzeitig führt die Konzentration der Bestände sowohl von kommunalen Wohnungsunternehmen als auch von Finanzinvestoren in den Großwohnsiedlungen zu einer verstärkten Konzentration von Niedrigeinkommensbezieherinnen und -beziehern in eben diesen Vierteln. Residualisierung, Privatisierung und Finanzialisierung der Wohnungsbestände gehen dabei Hand in Hand. Sie wirken zusammen wie eine „Segregationsmaschine“ (Bernt 2021: 11), die fortlaufend arme Haushalte in die Großwohnsiedlungen verschiebt. Dieser Zusammenhang wurde bislang von der Forschung nur ungenügend erfasst und ist auch in politischen Debatten über die Probleme des Erhalts einer „sozialen Mischung“ in den Großwohnsiedlungen (vgl. Kompetenzzentrum Großsiedlungen 2021) unterbelichtet.

Die Belegungspraxen unterschiedlicher Vermieter lassen sich dabei sowohl durch kulturell-normative Vorurteile von street-level bureaucrats als auch durch die unterschiedlichen Bewirtschaftungsmodelle einzelner Vermieter erklären. Vorurteile und potenziell diskriminierende Vorgehensweisen auf der Ebene der Bearbeiterinnen und Bearbeiter lassen sich dabei quer über alle Anbietergruppen aufspüren. Bei einzelnen Unternehmen werden diese Probleme durch Weiterbildungsmaßnahmen, durch eine Einstellung von migrantischen Bearbeiterinnen und Bearbeitern oder durch Compliance-Richtlinien eingehegt – allerdings besteht hier noch Spielraum nach oben. Zwischen einzelnen Vermietertypen sind dabei keine Unterschiede zu erkennen. Zu einer strukturellen Ausdifferenzierung kommt es allerdings, wenn man die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der unterschiedlichen Vermieter analysiert. Hier sind deutliche Differenzen zwischen Vermietern, die auf eine langfristige Aufwertung ihrer Bestände setzen, und solchen mit kurzfristigen Verwertungsstrategien zu erkennen. Während die einen die Akzeptanz ihres Wohnungsangebotes bei deutschen Stamm-Mieterinnen und -Mietern nicht gefährden und die ‚soziale Mischung‘ in ihren Beständen schützen wollen und deshalb nur zurückhaltend an stigmatisierte Nachfragerinnen und Nachfrager vermieten, vergeben andere ihre Wohnungen recht freizügig auch an diese Haushalte, um hohe Belegungsquoten und einen dauernden cashflow zu erreichen. Unterschiedliche Verwertungsmodelle führen also dazu, dass die eine Vermietergruppe ihre Türen bestenfalls vorsichtig öffnet, während die zweite sie weit aufhält. Eine Sonderrolle nehmen dabei kommunale Unternehmen ein, die sozusagen zwischen offenen und geschlossenen Türen balancieren müssen.

In wissenschaftlicher Hinsicht verweist die Untersuchung vor allem auf die Notwendigkeit einer stärkeren Einbeziehung der Literatur über die Finanzialisierung der Wohnungswirtschaft in die Diskussionen zu sozialer Segregation und über die Weiterentwicklung von Großwohnsiedlungen. Hier bieten die Gatekeeper-Ansätze der new urban sociology einen guten konzeptionellen Ausgangspunkt, der aber aktualisiert und auf den Kontext (ost)deutscher Städte angepasst werden muss.

In praktisch-politischer Hinsicht lässt diese Analyse vor allem zwei Schlussfolgerungen zu: Zum einen besteht nach wie vor „Handlungsbedarf, um strukturell eingebetteten Formen der Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe zu begegnen. Es sind wirksame Anti-Diskriminierungsmaßnahmen im Bereich der Vermietung und Wohnungsvergabe zu entwickeln: Zum Beispiel in Form von Anti-Rassismus-Trainings, durch Interkulturalisierung des Personals und durch die Erstellung von objektiven und transparenten Kriterien für Wohnungsvergabeentscheidungen und deren regelmäßiger Überprüfung“ (Riechel/Bernt/Pilz et al. 2021: 17). Zum anderen sind starke Konzentrationen benachteiligter Haushalte in bestimmten Beständen in den Großwohnsiedlungen, wie wir gezeigt haben, vor allem eine Folge von Bewirtschaftungsmodellen, die von der Wohnungsknappheit, der Schließung innerstädtischer Wohnungsbestände für einkommensschwache Bewohnerinnen und Bewohner und der Diskriminierung im privaten Wohnungssektor profitieren. Am allermeisten braucht es daher mehr leistbare Wohnungen in den Innenstädten. Nur so kann Druck von den Großwohnsiedlungen weggeleitet werden. Eine administrativ verordnete Obergrenze für einkommensschwache Haushalte in den kommunalen Wohnungen, wie sie beispielsweise aktuell in Berlin von der Wohnungswirtschaft und Teilen der SPD gefordert wird, dürfte bestenfalls dazu führen, dass die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen in den privatisierten Beständen wächst. Dasselbe gilt für die immer wieder zu beobachtenden Versuche, Großwohnsiedlungen durch Imagekampagnen und Aufwertungsmaßnahmen für höhere Einkommen attraktiv zu machen. Ohne eine stärkere Intervention in die Anbieterseite des Wohnungsmarktes – sowohl in als auch außerhalb der Großwohnsiedlungen – kann hier kaum mehr als eine räumliche Verschiebung von Armutskonzentrationen erfolgen. Nach Lage der Dinge wären auch hier wieder die jeweils schlechtesten Bestände der Großwohnsiedlungen überproportional betroffen.