Standort- und Flächentrends bei Einzelhandelsgroßprojekten: Grenzen landesplanerischer Steuerungsinstrumentarien und Möglichkeiten konsensualer Regelungen der kommunalen Plangeber

Burkhard  Bleyer

doi:10.1007/BF03184483

Authors

Burkhard Bleyer Regierung von Oberbayern, Maximilianstraße 39, 80534, München

DOI:

https://doi.org/10.1007/BF03184483

Keywords:

Article

Abstract

Developments in the type and size of retail operations and outlets are bringing with them changes to the spatialstructure pattern of what in Germany are known as “central places”. This article describes the spatial effects of these locational patterns on the central-place functions of city centres, along with the instruments of planning control available for state-level, regional and local development planning, and goes on to set out the areas of action open to spatial planning and to consider the increasingly important role being played by consensual processes. In the face of the challenges facing towns and cities as a result of the enormous dynamics in the retail sector, there is now a need for new, inter-authority planning instruments.

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References

„Großflächig” wird hier im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit mehr als 1.200 m2 Geschoßfläche, das sind in der Regel mindestens 700 bis 800 m2 Verkaufsfläche, verstanden; meist handelt es sich jedoch um wesentlich größere Einzelhandelsgroßprojekte. Kleinere Einzelhandelsbetriebe, also nichtgroßflächige Geschäfte, sind Läden zur wohnungsnahen Versorgung (vgl. § 4 II Nr. 2, § 6 II Nr. 3 u. § 11 III BauNVO).

Junker, Rolf; Kruse, Stefan; Perspektiven des Handels und deren Bedeutung für die Entwicklung von Zentren. In; Informationen zur Raumentwicklung (1998), 2/3, S. 136/137

Reinhold, Tom u.a.: Die verkehrserzeugende Wirkung von Einkaufszentren auf der grünen Wiese. In: Raumforschung und Raumordnung (1997) 2, S. 106–114

Industrie- und Handelskammer zu Köln; Der Regierungspräsident von Köln (Hrsg.): Großflächiger Einzelhandel. Eine Arbeitshilfe für die Bauleitplanung. In: Raumplanung 56 (1992), S. 53–58. Vgl. auch OVG NW, Beschluß v. 1.10.1996 — 10a D 102/96.NE gem. BauR 3/97, S. 436–438: Unter Bezug auf den Einzelhandelserlaß des Landes Nordrhein-Westfalen v. 7.5.1996 (Mbl. NW 1996, 922) zeichnen sich zentrenrelevante Sortimente dadurch aus, daß sie z. B. viele Innenstadtbesucher anziehen, einen geringen Flächenanspruch haben, häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden und überwiegend ohne Pkw transportiert werden können.

Siehe Anm. Junker, Rolf; Kruse, Stefan; Perspektiven des Handels und deren Bedeutung für die Entwicklung von Zentren. In; Informationen zur Raumentwicklung (1998), 2/3, S. 136/137

Bei nur geringer Steigerung der Zahl der Ladengeschäfte, häufiger einem leichten Rückgang von 1984 bis 1993 war ein erheblicher Anstieg der Verkaufsfläche sowie bis 1992 jedes Jahr ein Umsatzanstieg in den Landkreisen und kreisfreien Städten zu beobachten. Vgl. Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen (Hrsg.): Einzelhandel in Bayern: Mehr größere Geschäfte. Ergebnisse der Handels-und Gaststättenzählung 1993. = Daten & Karten, Nr. 13 (1996). Der Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz, Tankstellen, Apotheken) fiel 1993 um 0,6%, 1994 um 1,4%, 1995 um 0,2%, 1996 um 0,8% und 1997 um 2,0%.

Vgl. Ganser, Karl: Festivalisierung und Inszenierung von Großstädten als Kennzeichen postmoderner Stadtentwicklung. Vortrag anläßl. der 125-Jahr-Feier des Geographischen Instituts der TU München. — München 1998

Vgl. Planungsverband äußerer Wirtschaftsraum München (Hrsg.): In den Mittelzentren der Region München umfassen die zentralen Standorte beim Einzelhandel nur 15%; bei den Fachmärkten sogar nur 3%. In: Informationsblatt Nr. 47 (1998), S. 4

Ein Vollzeitbeschäftigter im kleinteiligen Einzelhandel ersetzt regelmäßig 2 1/2 Vollzeitbeschäftigte im großflächigen, bei FOC sogar bis zu drei. Vgl. a. Hatzfeld, Ulrich: City und „Grüne Wiese”. In: Standortfragen des Handels. Schriftenreihe der Bundesarbeitsgem. der Mittelund Großbetriebe des Einzelhandels e.V. (1995), S. 88

Walldorf E. G.: Standort-Marketing: Voraussetzung, Prozess, Erfolge. In: Innovative Verwaltung 1 (1996), S. 38-243

Bote, Peter; Krautzberger, Michael: Urban 21. Die Weltkonferenz für die Zukunft der Städte im Jahr 2000. In: Bundesbaublatt 8 (1998), S. 10 ff.

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist ein sinkender Anteil des seit einigen Jahren nur noch mäßig oder sogar stagnierenden privaten Einkommens. Vgl. Bay. Statistisches Landesamt (Hrsg.): Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte in Bayern 1989 bis 1994 nach kreisfreien Städten und Landkreisen. In. Statistische Berichte (1997) P II 2-94 und regelmäßige Berechnungen vom ifh, Institut für Handelsmarket, Prof. Dr. Walldorf GmbH

Vgl. OVG NW, Urteil v. 22.6.1998-7a D 108/ 96.NE.

Krautzberger, Michael: Factory-Outlet-Center — Stellungnahme aus der Sicht der Raumordnung. In: der städtetag (1997) 7, S. 473-475. Danach sind externe Effekte und Kosten betriebswirtschaftlich zuzurechnen.

Siehe Anm. Popien, Ralf: Ortszentrenplanung in München Suburbia — Wie attraktiv sind die „neuen Ortsmitten”? = Münchner Geographische Hefte 73 (1995), S. 137

Kaune, Heinz-Clemens: Ansiedelung von Hersteller-Direktverkaufszentren. In: Bundesbaublatt 9 (1998), S. 10–11. Siehe auch Legoland an der A 8 bei Günzburg u. Themenpark Oberhausen bei Ingolstadt sowie das innerstädtische Multi-Themen-Center in Dortmund.

Siehe De Thier, Peter: „Kaufen per Internet beschert nichts als Frust.” In: Süddeutsche Zeitung Nr. 299 v. 29.12.1998; Koch, Angelika: „Goldener Einzelhandel im Netz, Branche bescheinigt sich rosige Zukunft, bietet jedoch nur wenig.” In: Süddeutsche Zeitung Nr. 277 v. 2.12.1998 und Weidelich, Friedhelm: „Was kann ich für Sie tun.” Nach Versandhandel, Banken und Versicherungen entdecken zunehmend Markenartikler die Call Center. In: Süddeutsche Zeitung Nr. 278 v. 2. 12. 1998

Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 810, Arbeiten zur Aktualisierung des Regionalplans München, B IV Gewerbliche Wirtschaft, Unterkapitel 4: Versorgung. In: Regionaler Planungsverband München. Anlage der Drucksache 14/98 zur 154. Sitzung vom 19.5.1998

Vgl. u. a. Gesellschaft für Handels-, Standortund Immobilienberatung (gesa): Expertise zur Entwicklung des Möbelmarktes in der nördlichen Metropolregion Hamburg. Erstellt für die Freie und Hansestadt Hamburg und das Land Schleswig-Holstein. — Hamburg 1998

Während die Flächenproduktivität im Möbelbestand nach den Angaben der HGZ 1993 bei rd. 4 000 DM pro m2 Verkaufsfläche liegt, erzielen neue leistungsfähige Einrichtungshäuser tatsächlich eine Flächenproduktivität von 12 000 DM bis 16 000 DM. Folglich würde mit einer Verkaufsflächenmehrung um zwei Drittel der Umsatz in der Region München auf mehr als das Doppelte steigen.

Jaspert, Werner: „An der Herstellermarke scheiden sich die Geister.” In: Süddeutsche Zeitung (1995) 13, S. 17

Beispielsweise werden bei IKEA im Echinger Gewerbegebiet Rand- und Zusatzsortimente auf 30% der Verkaufsfläche umgesetzt, damit werden hier rd. 50% des Umsatzes erzielt. Vgl. auch das in Dortmund geplante IKEA-Projekt gem. OVG NW v. 22.6.1998 — 7a D 108/96.NE, Begründung S. 38. Bei vielen anderen Wohnkaufhäusern mit rd. 25 000 m2 Verkaufsfläche liegt der Umsatzanteil des Rand- und Zusatzangebots derzeit bei rd. 15% (vgl. gesa 1998, a.a.O. [siehe Anm. (25)], S. 44). Bei Neugenehmigung sind in Bayern meist nur noch wesentlich geringere Quoten zulässig.

Vgl. Landesentwicklungsprogramm Bayern (1994) B IV 1.4.3: Im Interesse der Erhaltung und Schaffung möglichst gleichwertiger Lebensbedingungen soll die Bevölkerung in allen Landesteilen Verkaufsstellen des Einzelhandels mit einem vielfältigen Warenangebot in zumutbarer Entfernung vorfinden. Um dieses Ziel zu erreichen, soll auf eine Vielfalt von Handelsbetrieben unterschiedlicher Größe, Betriebsart und Angebotsform sowie die notwendige Dichte von Handelseinrichtungen hingewirkt werden.

Der Hauptausschuß der Ministerkonferenz für Raumordnung hat 1998 den Auftrag vergeben, die Aktualisierung bzw. Fortentwicklung des Zentrale-Orte-Konzeptes zu prüfen.

Siehe Entschließung der Ministerkonferenz für Raumordnung „Factory-Outlet-Center” v. 3.6.1997; Beschluß der Wirtschaftsministerkonferenz am 9710.10.1997 in Gotha sowie Beschluß der Ministerkonferenz für Raumordnung „Zu Hersteller-Direktverkaufszentren” und Bericht einer gemeinsamen Arbeitsgruppe der Wirtschafts-, Raumordnungs- und Bauministerkonferenzen für die Besprechung des Bundeskanzlers mit den Regierungschefs der Länder zu Hersteller-Direktverkaufszentren. In: Bundesbaublatt 9 (1988), S. 76–79

Acocella, Donato; Fürst, Urs Christoph; Seimetz, Hans-Jürgen: Factory Outlet Center in Deutschland. Das Fallbeispiel „Designer Outlet Zweibrücken”. In Informationen zur Raumentwicklung (1998), 2/3, S. 89–98; z.B. Genosko, Joachim: FOC Ingolstadt: Eine gutachtliche Stellungnahme zu Risiken und Chancen einer großflächtigen Einzelhandelseinrichtung auf der Basis einer Literaturstudie und GfK Marktforschung (Hrsg.): Markt- und Standortgutachten zur Realisierung eines FOC in Ingolstadt. — Nürnberg 1998. Beide. Gutachten im Auftrag der Stadt Ingolstadt. Gesellschaft für Marktund Absatzforschung (Hrsg.): Standortgutachten für ein FOC in Villingen-Schwnningen im auftrag der Stadt Villingen-Schwenningen 1998

Regierungsprogramm der Bayer. Staatsregierung 1998 und BaySTMI (1999): Schreiben an alle Regierungspräsidenten v. 26.1.1999 mit dem AZ II C 6 4613.3/001/98 Städtebauförderuunndg Herstellerdirektverkaufszentren [z.B. Fabrikverkaufs-Center (FOC)] sowie sonstige Einzelhandelsgroßprojekte.

Geiger, Martin: Vom FOC zum Einkaufserlebnis — Ein revolutionärer Strukturwandel. In: BayGTzeitung (1998) 11, S. 279–289

Vgl. Busse, Jürgen: Im Spannungsfeld: Einzelhandelsgroßprojekte und innerörtlicher Einzelhandel. In: BayGTzeitung 5/97, S. 102–105 und ders. Busse, Jürgen: Rechtliche Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten. In: Der Bayer. Bürgermeister 5/98, S. 203–207

Vgl. BauROG § 15 u. Raumordnungsverordnung § 1, Ziff. 19 u. UVPG, Anlage zu § 3 Pkt. 18

Vgl. Protokoll der Besprechung des Chefs des Bundeskanzleramtes mit den Chefs der Staatsund Senatskanzleien der Länder am 27.11.1997

Vgl. Gemeinsame Entschließung „Innenstädte als Einzelhandelsstandorte erhalten” der Konferenz der für das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen Minister der Länder sowie der Ministerkonferenz für Raumordnung v. 29.3./21.6.1996 und Hatzfeld, Ulrich: Dauerthema großflächiger Einzelhandel. In: Raum-Planung 76 (1997), S. 42

Siehe z. B. Zentrenkonzept München, Fortschreibung 1997, Landeshauptstadt München und Märkte- u. Zentrenkonzept der Stadt Freiburg (1997), Siehe auch Acolla, Donato; Kemnitz, Götz: Funktionssicherung für Innenstadt und Stadtteile durch das Märkte- und Zentrenkonzept Freiburg. In: Informationen zur Raumentwicklung (1998) 2/3, S. 153–160

Vgl. gesa (1998), a.a.O. [siehe Anm. (26)], S. 124

Vgl. § 2 Abs. 2 BauGB, wonach Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen sind. Siehe auch BverwG, Beschluß v. 9.1.1995 — 4 NB 42.94 — (OVG Magdeburg)

Bleyer, Burkhard: Baumärkte und Gartencenter in der Region München. Eine Beurteilung ausgewählter Einzelhandelsgroßprojekte unter Berücksichtigung regionaler Entwicklungstendenzen sowie der Eignung und Akzeptanz neuer Standorte aus regionalplanerischer Sicht. In: Raumforschung und Raumordnung (1993) 1, S. 33–40. Vgl. auch Brenken, Günter: Zur Fortentwicklung des Raumordnungsverfahrens. In: Raumforschung und Raumordnung (1998) 3/4, S. 159–163

Kanther, Stephan; Neugebauer, Bernd: Kommunikative Planung — Die Lösung aller Probleme. In: Standort, Zeitschr. f. Angew. Geographie (1998) 4, S. 13–18 PerKoogbmrlae

Baumheier, Ralph: Langzeitaufgabe Kooperation. In: Raumforschung und Raumordnung (1998) 3, S. 192–198

Hatzfeld, Ulrich: Jahrestagung 1998 von ARL und DASL in Esslingen: Die Region ist die Stadt. Gemeinsame Strategien für Stadt und Region als Antwort auf die Globalisierung. In: Akademie für Raumforschung und Landesplanung (Hrsg.): Nachrichten H. 3 (1998), S. 50 f.

Müller, Martin: Rechtliche Voraussetzungen für die Ansiedlung großflächiger Handelsbetriebe. In: Standortfragen des Handels. Schriftenreihe der Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels e. V. (1995), S. 162 ff. Siehe Handlungsbedarf bei bestandsgeschützten Einrichtungen (15), S. 116

Siehe Anm. Junker, Rolf; Kruse, Stefan; Perspektiven des Handels und deren Bedeutung für die Entwicklung von Zentren. In; Informationen zur Raumentwicklung (1998), 2/3, S. 136/137

Rybczynski, Witold: American Studies Journal 38 (1996), S. 27

Vgl. Kemper’s City (1998), 4. Aufl.: Die jährliche Wertsteigerung einzelhandelsgenutzter Immobilien in la-Lage betrug in den alten Bundesländern von 1988–1998 15%, damit stiegen deren Verkaufspreise stärker als die Mieten dieser Objekte. Siehe auch Ring Deutscher Makler (1998): Auswertung einer Untersuchung des Einzelhandels. Im Vergleich zu 1997 sind die Ladenmieten um 7% gesunken; Auslöser dafür sind das veränderte Käuferverhalten, vermehrter Einkauf in Einkaufszentren vor den Städten, Versandhandel usw. Siehe auch Blumenauer (1998): Frequenzbericht über die belebtesten Fußgängerzonen in Deutschland